苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲藏等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)境綠化美化的載體。隨著我國生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價(jià)格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當(dāng)前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施。近年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價(jià)格的評估認(rèn)識不斷增強(qiáng)，由此引起的司法案件和糾紛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價(jià)值評估工作顯得十分必要。

1、苗圃地的價(jià)值評估組成（是基準(zhǔn)日內(nèi)）：

主要價(jià)值評估組成內(nèi)容分兩部分：

1.1苗圃地的價(jià)值評估

苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農(nóng)用地的評估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。通常采用現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、林地費(fèi)用價(jià)法。

1.1.1現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計(jì)算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：

bu = Kj1×Kj2×Gj×S

式中：bu——林地資源資產(chǎn)評估值

Kj1——第j個(gè)案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

Kj2——第j個(gè)案例物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)

Gj——第j個(gè)案例單位面積的交易價(jià)格

S——待評估苗圃地的面積

在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實(shí)際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價(jià)格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標(biāo)，確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項(xiàng)主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。

由于找到評估基準(zhǔn)日時(shí)的交易案例是不可能的，在選擇不同時(shí)期的交易案例時(shí)的物價(jià)水平發(fā)生了變化，根據(jù)物價(jià)指數(shù)來求得物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)對評估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時(shí)期的糧食價(jià)格的比值來確定。

確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，根據(jù)調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場成交價(jià)測算出評估的苗圃地使用權(quán)價(jià)格。

在采用該法時(shí)，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對資料中的不合理的因素應(yīng)予排除；在相互比較時(shí)，其各指標(biāo)要注意一致，進(jìn)行量化分析。

1.1.2收益現(xiàn)值法

苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計(jì)算極為麻煩，因?yàn)槊缙缘厣嫌绲姆N類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟(jì)效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。

資產(chǎn)的評估價(jià)值bu＝該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。

式中：E——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用)。

該法計(jì)算簡單，資料來源容易，是簡單的評估方法。但在使用該法時(shí)要注意：

①年純收入（E）的計(jì)算．選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計(jì)算。

②計(jì)算年純收入（E）時(shí)，如按當(dāng)年的會計(jì)成本計(jì)算其成本，而未將其進(jìn)行重置時(shí)，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時(shí)利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時(shí)，已對成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。

③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。

④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進(jìn)行測算。

1.1.3林地費(fèi)用價(jià)法

林地費(fèi)用價(jià)法也稱重置成本法、成本費(fèi)用法。它是以取得林地所需費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用，來估算林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。其計(jì)算公式為：

n n n-i+1

Bu＝A（1＋P）＋ ∑ Mi （1＋P）

i＋1

Bu—林地評估值

A—林地購置費(fèi)

Mi—林地購置后，第i年林地改良費(fèi)

n—林地購置年數(shù)

P—利率

該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。

2、現(xiàn)場勘驗(yàn)中應(yīng)注意的問題

現(xiàn)場勘驗(yàn)是苗木、花卉價(jià)格鑒定工作中為重要的環(huán)節(jié)。勘驗(yàn)的粗與細(xì)直接影響市場價(jià)格信息采集的方向，導(dǎo)致價(jià)值嚴(yán)重背離。應(yīng)注意的四個(gè)方面：

2.1帶齊勘驗(yàn)工具：數(shù)碼相機(jī)(好是攝像機(jī))、皮尺(好是卡尺和測距儀)、膠靴、勘驗(yàn)記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。

2.2現(xiàn)場拍攝：拍照(攝像)是現(xiàn)場勘驗(yàn)必做的工作，一是因?yàn)檎埥虒＜視r(shí)需要；二是以后復(fù)議司法證據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因?yàn)檫@影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對大樹苗特別是名貴的大樹苗要取其全貌，因?yàn)檫@關(guān)系到樹型好壞的確定。