隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，加油站拆遷頻繁發(fā)生。多數(shù)時(shí)候，拆遷辦把加油站作為一項(xiàng)簡單的資產(chǎn)，按照普通拆遷行為對企業(yè)主進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。這種補(bǔ)償行為，如果是采用移地經(jīng)營的形式，給與經(jīng)營方換區(qū)域繼續(xù)經(jīng)營的話，問題不大。但是如果不能移地經(jīng)營，被拆遷方的損失極大。我們知道，加油站不是普通的企業(yè)，想開就開，取得加油站經(jīng)營權(quán)的難度極大，經(jīng)營權(quán)附帶的經(jīng)濟(jì)效益也是很高的。因此操作不慎，拆遷行為通常會造成沖突。
     那么，加油站的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)如何科學(xué)合理有效評估呢？我們認(rèn)為，一座完整的加油站，其價(jià)值組成分為兩大部分，一部分是固定資產(chǎn)，如房產(chǎn)、土地、加油設(shè)備等。另一部分是無形資產(chǎn)，包括經(jīng)營權(quán)、地理位置優(yōu)勢等資源。兩部分資產(chǎn)相輔相成，構(gòu)成了一座完整加油站價(jià)值，缺一不可。
     評估方案：
    一、固定資產(chǎn)，按照常規(guī)的評估方法。
1、房產(chǎn)：
評估值=重置全價(jià)×綜合成新率
①房屋建筑物重置全價(jià)的確定
重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
對于大型、價(jià)值高、重要的建（構(gòu)）筑物，根據(jù)各地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件，分別計(jì)算土建工程費(fèi)用和各安裝工程費(fèi)用，并計(jì)算出建筑安裝工程總造價(jià)。
對于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建（構(gòu)）筑物采用單方造價(jià)法確定其建安綜合造價(jià)。
根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定，確定前期及其他費(fèi)用。根據(jù)基準(zhǔn)日貸款利率和該類別建筑物的正常建設(shè)工期，確定資金成本，ZUI后計(jì)算出重置全價(jià)。
②綜合成新率的確定
（A）對于價(jià)值大、重要的建（構(gòu)）筑物采用勘察成新率和年限成新率綜合確定，其計(jì)算公式為：
綜合成新率=勘察成新率×60%＋理論成新率×40%
其中：
理論成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）
現(xiàn)場勘察成新率對主要建筑物逐項(xiàng)查閱各類建筑物的竣工資料，了解其歷年來的維修、管理情況，并經(jīng)現(xiàn)場勘察后，分別對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，填寫成新率的現(xiàn)場勘察表，測算勘察成新率。
（B）對于單價(jià)價(jià)值小、結(jié)構(gòu)相對簡單的建（構(gòu)）筑物，采用年限法并根據(jù)具體情況進(jìn)行修正后確定成新率，計(jì)算公式：
 成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限。
2、土地：
土地估價(jià)選用的估價(jià)方法應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定和運(yùn)用的條件，并與估價(jià)目的相匹配。運(yùn)用的估價(jià)方法是按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件來選擇的。通常的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察及分析論證，本次評估采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。
3、加油設(shè)備
評估值=重置全價(jià)×綜合成新率
明確機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或者購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的成本、利潤和相關(guān)稅費(fèi)等，確定重置成本的構(gòu)成要素。合理的成本通常包括設(shè)備購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、前期及其他費(fèi)用和資金成本等。對于建設(shè)周期比較長、投資規(guī)模比較大的大型生產(chǎn)裝置，可根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的承包方式（EPC總承包或E+P+C承包方式）、行業(yè)景氣程度、建設(shè)周期等因素，確定是否計(jì)取以及如何計(jì)取建設(shè)單位在建設(shè)期所創(chuàng)造的合理投資利潤。
     二、無形資產(chǎn)
     加油站經(jīng)營權(quán)評估方法主要是采用收益法評估，具體可以將收益途徑下衍生出3種具體方法，即折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、 收益還原法和收益權(quán)益法。
    1、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法 (Discounted Cash Flow，DCF)，使用廣泛 ，并被大多數(shù)關(guān)于資本運(yùn)作的文獻(xiàn)認(rèn)為是ZUI科學(xué)、ZUI成熟的價(jià)值評估方法。該模型的基本原理是被評估企業(yè)的任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來全部現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和。其基本思路是把被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益現(xiàn)金流，通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，從而轉(zhuǎn)化成資產(chǎn)被評估時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。
   式中：V 表示待估的經(jīng)營權(quán)價(jià)值 ；CF 表示在第 t年 產(chǎn)生的現(xiàn)金流 ；n表示有效獲利年限；r為預(yù)期的現(xiàn)金流的折 現(xiàn)率 。
    2、收益權(quán)益法是將各年景區(qū)總收入折現(xiàn)后累計(jì)求 和 ，再用經(jīng)營權(quán)權(quán)益 系數(shù)調(diào)整得出經(jīng)營權(quán)評估價(jià)值。
    式中： V表示待估的經(jīng)營權(quán)價(jià)值 ；E 為 第 i年的收入額；r為折現(xiàn)率；n為計(jì)算年限；k為經(jīng)營權(quán)權(quán)益系數(shù)。 收益權(quán)益法不適合對時(shí)間段進(jìn)行分段計(jì)算 ，而且對于具體的成本費(fèi)用沒有考慮 ，只是從收入角度人手。因此，收益權(quán)益法所需要 的信息資料遠(yuǎn) 遠(yuǎn)少于折現(xiàn)現(xiàn)金流量 法。此外 ，經(jīng)營權(quán)權(quán)益系數(shù)是 在其他經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估 的基礎(chǔ)上的統(tǒng)計(jì)結(jié)果 ，并結(jié) 合整個(gè)經(jīng)營行業(yè)的基本規(guī)律，所以對具體的被 評估的經(jīng)營狀況反 映得并不充分。當(dāng)然 ，經(jīng)營權(quán)權(quán)益系數(shù)的取值也是在具體情況的詳細(xì)了解 和深入分析基礎(chǔ)上確定的。
    3、收益還原法也稱收益法。與折現(xiàn)現(xiàn)金流量法不同，收益還原法主要關(guān)注凈收益，而不是凈現(xiàn)金流量，計(jì)算中使用總成本費(fèi)用。 收益還原法與折現(xiàn)現(xiàn)金流量法選取的主要指標(biāo)不同，在實(shí)際評估中需要對提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與行業(yè)平均技術(shù)、管理水平比較利用。
三、加油站資產(chǎn)評估案例
   江蘇南通QA加油站，是出入南通通州區(qū)的南大門。在這個(gè)加油站，車主們可以享受到加油機(jī)器人的服務(wù)。車主只需要把車開到加油機(jī)前，不用下車，通過“中油好客e站”APP一鍵喚醒機(jī)器人，機(jī)器人就能精準(zhǔn)識別車輛的加油口，自動完成開油箱蓋、加注油品、關(guān)油箱蓋等操作，ZUI快120秒完成全部流程。。
加油站資產(chǎn)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、土地、品牌、經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)等。因管理需要，摸底家底，將全部資產(chǎn)進(jìn)行清查式評估，為未來的發(fā)展進(jìn)行量化管理。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個(gè)性出行收到年輕人越來越多的青睞，加油站管理應(yīng)當(dāng)揚(yáng)長避短，合理量化資產(chǎn)進(jìn)行管理，是重要手段。

     了解資產(chǎn)組成，發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，是保護(hù)自身ZUI好的手段。