北辰匯欣大廈

北京匯欣大廈位于北京市區(qū)正北部，西臨京昌路，東接京順路，南距天安門9公里，東距首都機(jī)場路5公里。四環(huán)路環(huán)繞周邊，更有十余條公共汽車線路自京城四方匯聚于此，待建的“地鐵五號線”工程貫穿其側(cè)，交通便利，四通八達(dá)。匯欣大廈位居知名國際金融社區(qū)和中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)的亞運(yùn)村內(nèi)，周邊的北京國際會議中心、五洲大酒店、康樂宮、匯賓大廈、北辰購物中心等建筑與其交相輝映、相得益彰；學(xué)校、劇院、休閑娛樂、特色餐飲等設(shè)施配套完備，一應(yīng)俱全。占地5公頃的社區(qū)中心花園內(nèi)亭廊成趣、四季滴翠，為您營造出怡然舒爽的辦公氛圍。辦公樓5A智能化系統(tǒng)：樓宇、OAS辦公、CAS通訊、FAS消防、SAS保安自動化；寬帶多媒體網(wǎng)絡(luò)化、智能化、數(shù)字化；監(jiān)控設(shè)施選用HONEYWELL公司先進(jìn)的EXCEL5000系統(tǒng)，實現(xiàn)全樓實時全方位自動監(jiān)控。撥號INTERNET接入服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)PSTN用戶撥號服務(wù)，保證快速穩(wěn)妥接入網(wǎng)絡(luò)。寬帶多媒體網(wǎng)絡(luò)接入線路為10/100M以太網(wǎng)，并為全網(wǎng)提供不同機(jī)制，確保多媒體信息服務(wù)質(zhì)量；應(yīng)用多種技術(shù)提供網(wǎng)絡(luò)寬帶，負(fù)載通信平衡，從而提供更為豐富多彩的多媒體界面服務(wù)。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)引入多媒體導(dǎo)航系統(tǒng)，電子商務(wù)、綜合預(yù)定、金融服務(wù)令I(lǐng)NTERNET信息服務(wù)功能更加強(qiáng)大。

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原報告｜寫字樓之光：中國國貿(mào)逝去的租金黃金時代

中國國貿(mào)披露了2024年第三季度業(yè)績報告。從數(shù)據(jù)來看，中國國貿(mào)前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營收和利潤下滑，一定程度上意味著其物業(yè)經(jīng)營面臨著壓力和挑戰(zhàn)。

值得關(guān)注的是，1-9月，中國國貿(mào)寫字樓租金收入為11.21億元，占出租房地產(chǎn)租金收入的51.2%，該部分收入同比下滑2.5%。

與此同時，結(jié)合早前業(yè)績報告計算，2024年Q1到Q3，國貿(mào)中心寫字樓單季度租金收入出現(xiàn)連續(xù)下滑，單季度租金收入分別為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

基于此，下文商業(yè)客主要結(jié)合北京寫字樓市場表現(xiàn)探討國貿(mào)中心寫字樓的經(jīng)營表現(xiàn)。

寫字樓租金收入下滑

中國國際貿(mào)易中心股份有限公司（簡稱“中國國貿(mào)”）于1985年成立，中外方股東分別為中國世貿(mào)投資有限公司和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬中國香港嘉里興業(yè)有限公司。

中國國貿(mào)與其控股股東中國國際貿(mào)易中心有限公司（簡稱“國貿(mào)有限公司”）持有的中國國際貿(mào)易中心建筑群（下文簡稱“國貿(mào)中心”）位于北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，業(yè)態(tài)囊括3家酒店、2棟公寓、5棟寫字樓、購物商城、會展設(shè)施、3個地下停車場以及3個地面停車場。

其中除持有的酒店物業(yè)委托香格里拉國際飯店管理有限公司（以下簡稱“香格里拉”）進(jìn)行管理和經(jīng)營外，其他主營業(yè)務(wù)均由中國國貿(mào)自行管理和經(jīng)營。

具體業(yè)態(tài)信息詳見上圖，國貿(mào)中心項目總建筑面積達(dá)112萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模Zui大的高檔商務(wù)服務(wù)綜合體之一。多元化業(yè)態(tài)構(gòu)成是國貿(mào)中心的核心競爭力之一，不同業(yè)態(tài)之間可以實現(xiàn)客戶資源共享。

其中國貿(mào)中心寫字樓部分由國貿(mào)寫字樓1座、國貿(mào)西樓、國貿(mào)寫字樓2座、國貿(mào)大廈A座以及國貿(mào)大廈B座在內(nèi)的5棟寫字樓組成，總建筑面積為39.3萬平方米，入駐公司約400余家。

基于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，其營業(yè)收入主要來源于寫字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店的經(jīng)營。

10月31日，中國國貿(mào)披露了2024年第三季度業(yè)績報告。據(jù)公告披露，前三季度其主營收入為29.50億元，同比上升0.02%，其中出租房地產(chǎn)租金收入為21.90億元，同比增長0.26%；歸母凈利潤為10.19億元，同比上升1.63%；扣非歸母凈利潤10.07億元，同比上升1.2%。

單季度業(yè)績表現(xiàn)上，第三季度中國國貿(mào)在營業(yè)收入、歸母凈利潤以及扣非歸母凈利潤指標(biāo)上均同比下降，降幅分別為2.61%、5.04%以及4.36%，單季度數(shù)值分別為9.85億元、3.31億元以及3.32億元。

截至期末，公司總資產(chǎn)為121.23億元，較上年末下降5.88%；歸母凈資產(chǎn)為94.09億元，較上年末下降3.00%。

整體來看，雖然中國國貿(mào)前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營收和利潤下滑也表示其物業(yè)經(jīng)營面臨一定的壓力和挑戰(zhàn)。

具體到業(yè)態(tài)經(jīng)營層面，出租房地產(chǎn)租金收入包括寫字樓、商城及公寓帶來的租金收入。

1-9月，中國國貿(mào)寫字樓租金收入為11.21億元，占出租房地產(chǎn)租金收入的51.2%；商城和公寓租金收入分別為9.29億元和1.40億元，占比分別為42.4%和6.4%。

對比去年同期，中國國貿(mào)寫字樓租金收入下滑2.5%，去年前三季度該部分收入為11.49億元。商城和公寓部分租金收入均有所上升。

基于商城和公寓租金收入增長拉動，中國國貿(mào)前三季度出租房地產(chǎn)的租金收入同比上升0.26%至21.90億元。

雖然季度報告中未披露單季度出租房地產(chǎn)的租金收入，但從企業(yè)披露的三季度業(yè)績報告、中期業(yè)績報告以及一季度業(yè)績報告可以計算得出，2024年Q1到Q3，國貿(mào)中心寫字樓單季度租金收入連續(xù)下滑，分別為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

第三季度，中國國貿(mào)寫字樓租金收入延續(xù)下跌走勢，環(huán)比第二季度下滑1.13%。

市場環(huán)境的變化會直接影響寫字樓物業(yè)的經(jīng)營活動，國貿(mào)中心寫字樓經(jīng)營活動同樣面臨壓力。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，第三季度北京甲級寫字樓市場空置率為18.16%，對比第二季度輕微上升0.16個百分點(diǎn)，同比上升1.2個百分點(diǎn)，辦公市場趨于穩(wěn)定。

其中五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至12.1%，與去年同期持平。國貿(mào)中心寫字樓所屬的CBD區(qū)域空置率呈波動微升走勢，相比其他核心商圈，CBD區(qū)域空置率居于中游水平，第三季度空置率數(shù)據(jù)環(huán)比微增0.7個百分點(diǎn)以及同比上升1個百分點(diǎn)至12.8%。

CBD區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)去化活動仍考驗業(yè)主及運(yùn)營商的經(jīng)營能力。

與此同時，現(xiàn)階段寫字樓租賃市場依舊偏向企業(yè)端，企業(yè)租戶議價能力仍在上升。在降本增效與以價換量的市場環(huán)境下，北京甲級寫字樓租金繼續(xù)延續(xù)下跌走勢。全市甲級寫字樓租金環(huán)比下跌4.7%，同比下跌13.5%至266.1元/平方米/月。

租金單價漲跌之下

核心商圈甲級寫字樓租金單價同樣面臨下行壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京五大核心商圈甲級寫字樓租金單價環(huán)比下降5.1%，同比下降12.4%至312.8元/平方米/月。

第三季度，五大核心商圈甲級寫字樓租金單價同比及環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下跌，環(huán)比變動區(qū)間為-7.14%到-1.97%不等，同比變動區(qū)間為-17.26%到-9.01%不等。

具體來看，基于金融產(chǎn)業(yè)高度集中、地理位置、樓宇質(zhì)量等因素，金融街商圈的寫字樓租金水平長期位居首位。

第三季度，國貿(mào)中心寫字樓所屬的北京CBD商圈以301.04元/平方米/月的租金水平位居第三，環(huán)比下跌4.56%，同比下跌12.55%。該區(qū)域?qū)懽謽亲饨饐蝺r仍未止跌。

在市場普降的背景下，中國國貿(mào)寫字樓的租金單價繼續(xù)保持穩(wěn)定。

中國國貿(mào)寫字樓作為北京CBD區(qū)域的高端寫字樓物業(yè)代表，2024年前三季度寫字樓部分的平均出租單價為645元/平方米/月，同比上漲1.26%。

分具體項目來看，前三季度國貿(mào)寫字樓1座、國貿(mào)西樓和國貿(mào)寫字樓2座平均租金單價分別為584元/平方米/月和574元/平方米/月，同比上漲幅度分別為2.28%和7.49%。

國貿(mào)大廈A座和國貿(mào)大廈B座仍處高位，平均租金單價分別為683元/平方米/月和720元/平方米/月，同比下滑幅度分別為0.44%和1.64%。

與此同時，對比2024年中報數(shù)據(jù)，上述提及的寫字樓以及國貿(mào)中心整體寫字樓的平均租金單價均出現(xiàn)不同程度下滑，跌幅在-0.69%到-0.17%區(qū)間內(nèi)。

這意味著在第三季度，中國國貿(mào)寫字樓出租單價有所下調(diào)，但變動幅度不大。這也表示，中國國貿(mào)寫字樓受到市場的影響較小，租金單價保持穩(wěn)健。

值得一提的是，基于核心資產(chǎn)稀缺且優(yōu)質(zhì)，國貿(mào)中心寫字樓高于所屬北京CBD區(qū)域的甲級寫字樓平均租金單價?；诖?，在降本增效的策略下，部分價格敏感型租戶或更青睞于租金更便宜的新興區(qū)域，這將進(jìn)一步影響國貿(mào)中心寫字樓出租率的穩(wěn)定。

同時，項目所屬CBD區(qū)域的租金持續(xù)下跌趨勢可能會影響國貿(mào)中心寫字樓企業(yè)租戶的預(yù)期，這對于國貿(mào)中心寫字樓未來租金增長會帶來一定壓力。

租戶支付能力強(qiáng)

中國國貿(mào)寫字樓位于北京CBD區(qū)域，同區(qū)域的代表性甲級寫字樓還包括北京銀泰中心、環(huán)球金融中心、北京華貿(mào)中心、正大中心以及中信大廈等多個知名項目。

據(jù)企業(yè)官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前中國國貿(mào)寫字樓內(nèi)全球500強(qiáng)企業(yè)租戶共有34家，租用面積合計4.23萬平方米，租用面積超1000平方米的有12家，其中皇家殼牌石油租用面積達(dá)8429.37平方米。

全球500強(qiáng)企業(yè)租戶包括沙特阿美公司、蘋果、埃克森美孚、皇家殼牌石油、中國工商銀行、雪佛龍、美國銀行、法國巴黎銀行、威瑞森電信、美國電話電報公司、安聯(lián)保險、埃尼石油等在內(nèi)。

值得一提的是，按租用面積計算，中國國貿(mào)寫字樓內(nèi)全球500強(qiáng)企業(yè)租戶中，外資企業(yè)占比達(dá)89.22%，內(nèi)資企業(yè)占比為10.78%。

從租戶行業(yè)來看，國貿(mào)中心寫字樓租戶由金融機(jī)構(gòu)、銀行、能源公司、律師事務(wù)所等跨國企業(yè)和國內(nèi)外知名公司組成，其中全球500強(qiáng)企業(yè)租戶所屬行業(yè)以金融和能源行業(yè)為多，租戶實力強(qiáng)勁。

整體來看，國貿(mào)中心寫字樓的租戶支付能力強(qiáng)，租金增長和出租率有保障。

1-9月，國貿(mào)中心寫字樓平均出租率與上半年持平，為93.2%，對比去年同期減少了3個百分點(diǎn)。

具體到項目上，國貿(mào)寫字樓1座、國貿(mào)西樓、國貿(mào)寫字樓2座、國貿(mào)大廈 A座以及國貿(mào)大廈B座期內(nèi)平均出租率對比去年同期均出現(xiàn)下滑，平均出租率數(shù)值減少區(qū)間在0.1到6個百分點(diǎn)不等。

國貿(mào)大廈A座是平均出租率同比下降幅度Zui大的，主要是有租戶租約到期，相關(guān)區(qū)域正在招租。

其中前三季度國貿(mào)寫字樓2座和國貿(mào)大廈B座出租率繼續(xù)保持高位，期內(nèi)平均出租率分別為98.4%和96.2%，對比去年同期分別減少0.1個百分點(diǎn)和0.2個百分點(diǎn)，對比上半年平均出租率數(shù)據(jù)分別減少0.3個百分點(diǎn)和持平。

總結(jié)來看，中國國貿(mào)的寫字樓租賃業(yè)務(wù)受到市場變化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響。但基于項目區(qū)位、租戶結(jié)構(gòu)、樓宇質(zhì)量、運(yùn)營管理服務(wù)等優(yōu)勢，寫字樓經(jīng)營能夠在一定程度獲得市場需求的支撐，繼續(xù)展現(xiàn)穩(wěn)定和長期可持續(xù)的經(jīng)營表現(xiàn)。