【大廈名稱】環(huán)宇國(guó)際大廈

【出租面積】111㎡  130㎡ 140㎡ 160㎡ 260㎡  490㎡ 520㎡ 888㎡

【大廈位置】北京市朝陽(yáng)通惠河南路1081號(hào)

【交通配套】地鐵1號(hào)線高碑店500米

【租金報(bào)價(jià)】1.8-3.5元/㎡/天{包含物業(yè)、發(fā)票和24小時(shí)冷暖}

【大廈配套】食堂，便利店，多功能廳，健身房。

【大廈簡(jiǎn)介】環(huán)宇國(guó)際大廈是位于北京朝陽(yáng)區(qū)高碑店的一座仿古高層寫(xiě)字樓樓。該建筑高度為70米，共有15層，是高碑店地標(biāo)性建筑之一。大廈于2017年竣工，并于同年投入使用。環(huán)宇國(guó)際大廈由北京環(huán)宇盛世投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)獨(dú)特，大廈總建筑面積約為3.2萬(wàn)平方米，主要用于提供商務(wù)辦公場(chǎng)所。環(huán)宇國(guó)際大廈地理位置優(yōu)越，位于通惠河畔，周?chē)煌ū憷?，毗鄰地鐵1號(hào)線、八線號(hào)線和地鐵線路，方便員工和商務(wù)客戶的出行。大廈還設(shè)有多層的地下停車(chē)場(chǎng)，提供大量停車(chē)位。作為朝陽(yáng)區(qū)高碑店標(biāo)性建筑，環(huán)宇國(guó)際大廈周?chē)性S多商務(wù)及文化設(shè)施，包括五角場(chǎng)、復(fù)旦大學(xué)等。大廈內(nèi)部設(shè)有多個(gè)高檔商務(wù)設(shè)施，如商務(wù)中心、會(huì)議廳、餐廳等，為租戶提供全方位的商務(wù)服務(wù)。環(huán)宇國(guó)際大廈作為朝陽(yáng)區(qū)高碑店的一座標(biāo)志性建筑，不僅具有獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，提供了的商務(wù)辦公環(huán)境和配套設(shè)施，是一個(gè)理想的商業(yè)辦公場(chǎng)所。

寫(xiě)字樓租賃這件事，表面看是找一個(gè)辦公場(chǎng)地，實(shí)際是在為企業(yè)下一階段的發(fā)展選定一個(gè)物理坐標(biāo)。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司接觸過(guò)的企業(yè)主里，相當(dāng)一部分在選址時(shí)第一反應(yīng)是看租金單價(jià)和面積，真正搬進(jìn)去三個(gè)月后才意識(shí)到，員工通勤的便利性、客戶來(lái)訪的第一印象、甚至是樓宇本身的產(chǎn)業(yè)聚集氣質(zhì)，都在日復(fù)一日地影響團(tuán)隊(duì)的效率和合作的可能性。環(huán)宇國(guó)際大廈這個(gè)項(xiàng)目，值得從幾個(gè)更具體的層面來(lái)拆解。

地段的價(jià)值不在交通圖上，在員工的日常動(dòng)線里

寫(xiě)字樓的地段判斷有一個(gè)常見(jiàn)誤區(qū)，就是只看距離地鐵站多少米。環(huán)宇國(guó)際大廈周邊的交通條件當(dāng)然算便利，但真正決定員工滿意度的往往是更細(xì)碎的環(huán)節(jié)：早高峰出地鐵后到工位需要換乘幾次電梯、樓下有沒(méi)有步行五分鐘內(nèi)能解決午餐的地方、加班到晚上十點(diǎn)以后是否還能安全便捷地打到車(chē)。這些細(xì)節(jié)不會(huì)出現(xiàn)在任何一份租賃合同里，卻直接關(guān)系到招聘時(shí)候選人愿不愿意來(lái)、入職后穩(wěn)定性高不高。

環(huán)宇國(guó)際大廈所在的片區(qū)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，商業(yè)配套已經(jīng)過(guò)了“有沒(méi)有”的階段，進(jìn)入了“好不好用”的層面。餐飲、銀行、便利店、咖啡廳的密度和品質(zhì)，對(duì)于一家需要頻繁接待客戶或需要員工長(zhǎng)時(shí)間在樓內(nèi)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是實(shí)打?qū)嵉男始映?。華眾致和在服務(wù)客戶的過(guò)程中反復(fù)驗(yàn)證過(guò)一個(gè)判斷：把員工通勤時(shí)間壓縮十五分鐘，帶來(lái)的隱性收益往往超過(guò)租金上浮的那部分差額。選址時(shí)把通勤體驗(yàn)放在價(jià)格前面考慮，是一個(gè)更接近長(zhǎng)期主義的決策順序。

空間效率與得房率的賬，要算在業(yè)務(wù)需求上

環(huán)宇國(guó)際大廈的辦公單元在空間規(guī)劃上有一些值得留意的特點(diǎn)。柱網(wǎng)排布和進(jìn)深設(shè)計(jì)決定了工位布置的靈活度，這一點(diǎn)對(duì)于團(tuán)隊(duì)規(guī)模處于變動(dòng)期的公司尤其重要。有些寫(xiě)字樓看似單價(jià)不高，但得房率低、柱體占位多，實(shí)際可用的工位數(shù)量比預(yù)期少一截，折算到每個(gè)工位的成本反而更高。環(huán)宇國(guó)際大廈的樓層平面利用率在同類(lèi)產(chǎn)品中屬于合理水平，走道和核心筒的占比控制得當(dāng)，企業(yè)實(shí)際能支配的辦公面積在簽約前就可以通過(guò)平面圖做比較的測(cè)算。

另一個(gè)容易被忽略的變量是層高和采光。文化創(chuàng)意類(lèi)、設(shè)計(jì)類(lèi)、咨詢類(lèi)企業(yè)通常對(duì)辦公環(huán)境的品質(zhì)感有更高要求，這與行業(yè)屬性直接相關(guān)——員工需要在工位上完成大量需要專注力和創(chuàng)造力的工作，空間的壓抑感會(huì)轉(zhuǎn)化為看不見(jiàn)的損耗。環(huán)宇國(guó)際大廈的辦公空間在自然采光條件上表現(xiàn)穩(wěn)定，對(duì)于需要長(zhǎng)時(shí)間伏案或需要在小范圍內(nèi)進(jìn)行討論的團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)條件的實(shí)際影響遠(yuǎn)比裝修風(fēng)格來(lái)得持久。

樓宇氣質(zhì)與產(chǎn)業(yè)聚集的隱性匹配

企業(yè)選址時(shí)很少把“鄰居是誰(shuí)”作為核心指標(biāo)，但入駐之后的體驗(yàn)會(huì)證明這件事的影響權(quán)重被低估了。環(huán)宇國(guó)際大廈內(nèi)的租戶結(jié)構(gòu)以專業(yè)服務(wù)、文化傳媒、科技類(lèi)企業(yè)為主，這種聚集不是刻意招商的結(jié)果，而是區(qū)位條件和樓宇定位自然篩選出來(lái)的。對(duì)于一家文化發(fā)展公司來(lái)說(shuō)，同一棟樓里如果有做品牌策劃的、做影視制作的、做數(shù)字化服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，日常的交流碰撞和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)介紹的機(jī)會(huì)就會(huì)多出一些可能性。這種匹配帶來(lái)的價(jià)值很難量化，卻真實(shí)存在于日常運(yùn)營(yíng)的便利性中。

華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在選擇合作項(xiàng)目時(shí)，會(huì)特別關(guān)注樓宇的租戶組合是否與客戶自身的業(yè)務(wù)生態(tài)有交集。環(huán)宇國(guó)際大廈的租戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出一定的行業(yè)集中度，這意味著企業(yè)在入駐后有可能在樓內(nèi)找到潛在合作方或服務(wù)供應(yīng)商，減少跨區(qū)域溝通的時(shí)間成本。這種“上下樓就是上下游”的便利性，是分散式辦公空間難以提供的。

租賃條款里的彈性，決定了企業(yè)能走多遠(yuǎn)

辦公室租賃合同里的很多條款，在簽約時(shí)看起來(lái)只是格式文本，在履約過(guò)程中才會(huì)顯露出分量。免租期的長(zhǎng)短、續(xù)租條件的明確程度、轉(zhuǎn)租或分租的允許范圍、物業(yè)費(fèi)包含的服務(wù)項(xiàng)目邊界，這些細(xì)節(jié)在業(yè)務(wù)平穩(wěn)期影響不大，一旦遇到團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張、業(yè)務(wù)收縮或組織架構(gòu)調(diào)整，就會(huì)成為關(guān)鍵變量。環(huán)宇國(guó)際大廈在租賃條款的靈活度上有可溝通的空間，對(duì)于處于成長(zhǎng)期的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這意味著不必因?yàn)橐环萱i死的合同而犧牲業(yè)務(wù)調(diào)整的余地。

從實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)看，企業(yè)在選址階段容易犯的錯(cuò)誤是把注意力全部集中在租金單價(jià)上，而忽略了合同條款中的隱性成本。比如免租期是否覆蓋裝修期、物業(yè)費(fèi)是否包含中央空調(diào)使用時(shí)段、加班時(shí)段的空調(diào)供應(yīng)是否額外計(jì)費(fèi)，這些項(xiàng)目疊加起來(lái)，在年度支出中的占比并不小。把這些條款在簽約前逐一拆解清楚，是比單純談價(jià)格更有效的成本控制手段。

什么時(shí)候該考慮換一個(gè)辦公空間

企業(yè)搬遷的觸發(fā)點(diǎn)通常有幾個(gè)明確的信號(hào)：人員規(guī)模超過(guò)現(xiàn)有工位承載量、客戶到訪頻率增加后接待能力不足、團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張但現(xiàn)有空間無(wú)法做功能分區(qū)、或者所在地段對(duì)于招聘的吸引力出現(xiàn)下降。華眾致和觀察到，不少企業(yè)會(huì)在業(yè)務(wù)上升期遇到辦公空間“將就”還是“換”的選擇題，猶豫的原因往往是搬家本身帶來(lái)的時(shí)間和精力消耗。但從實(shí)際案例來(lái)看，辦公環(huán)境對(duì)團(tuán)隊(duì)狀態(tài)和招聘效果的影響是持續(xù)且累積的，早一步完成空間上的準(zhǔn)備，往往比等到問(wèn)題嚴(yán)重了再被動(dòng)解決要?jiǎng)澦恪?/p>

環(huán)宇國(guó)際大廈提供的辦公單元面積區(qū)間覆蓋了不同規(guī)模企業(yè)的需求，從小型團(tuán)隊(duì)的獨(dú)立辦公室到中型公司的整層辦公都有對(duì)應(yīng)的選擇。對(duì)于正在評(píng)估辦公空間升級(jí)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)地看一次樓、在樓內(nèi)走一圈、感受一下電梯等待時(shí)間和公共區(qū)域的維護(hù)水準(zhǔn)，比看十張精修效果圖都更有參考價(jià)值。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司愿意為有意向的企業(yè)提供實(shí)地帶看服務(wù)，幫助客戶從業(yè)務(wù)實(shí)際需求出發(fā)，把空間選擇這件事做對(duì)。