【園區(qū)名稱】金亦谷科技園

【園區(qū)類型】科技園區(qū)

【建筑面積】14萬平方米

【開園時間】2020年

【面積區(qū)間】150㎡至5000㎡

【產品類型】獨棟/雙拼/聯(lián)排/平層辦公室

【建筑層數(shù)】地上四層，地下一層

【層 高】庭院層3.6m，一層7.2m，二層 4.5m，三層4.1m，頂層3.9m

【樓面承重】庭院層1t/㎡，一層0.5t/㎡，標準層0.35t/㎡

【均價】1.3元/平米/天

【園區(qū)簡介】聯(lián)東U谷金亦谷科技園位于亦莊新城馬駒橋2號橋橋南200米，聯(lián)東U谷金亦科技園距離首都機場和大興第二機場只需40分鐘車程，公交車975路、846路、821路、通28路、通12路均可到達亦莊線地鐵站同濟南路站。園區(qū)周邊三公里內是馬駒橋生活配套區(qū)，學校，醫(yī)院，住宅小區(qū)，商場，超市等應有盡有。聯(lián)東U谷金亦谷科技園位于亦莊新城馬駒橋2號橋橋南200米，隸屬于中關村科技園金橋產業(yè)基地，比鄰京津塘高速公路、城市六環(huán)路、地鐵亦莊線，是聯(lián)東U谷于企業(yè)總部獨棟領域升級之作。聯(lián)東U谷金亦科技園總占地100畝，總建面14萬㎡，共分3期開發(fā)建設，一期已售罄，三期為后期開發(fā)用地，目前正在招商的是二期產品，二期屬于生產研發(fā)辦公樓，總建筑面積4萬㎡，均為2020年交房的現(xiàn)房，戶型有獨棟、雙拼、聯(lián)排，面積883㎡-4089㎡，選擇空間大，可以根據(jù)客戶的自身需求選擇適合的面積，庭院層層高3.6米，首層7.2米，二層4.5米，三層4.1米，四層3.9米。

聯(lián)東U谷金亦谷科技園(園區(qū)優(yōu)勢)

1.園區(qū)緊鄰南六環(huán)、京津和京滬高速，交通便利。門口多趟公交車均可到市中心和亦莊線同濟南路站。

2.園區(qū)是亦莊區(qū)域唯一有小面積獨棟產品的項目，可冠名。

3.簡歐建筑風格設計，一層采用的外掛石材，樓上采用的真石漆，高端大氣，可彰顯企業(yè)形象。 

4.首層7.2米層高可設計前臺接待大廳，凸顯企業(yè)實力，也可做局部夾層，增加使用率。

5.雙首層設計，完全實現(xiàn)人貨分流，互不干擾，客人可通過地面一層進入大廳，貨物可經專門的貨車通道進入庭院層進行倉儲加工。

 6.園區(qū)配套齊全，有員工餐廳、籃球場、華住旗下藍領白領公寓，可滿足企業(yè)員工日常生活需求。

 7.園區(qū)可辦理注冊、環(huán)評等手續(xù)，建立了完善的服務體系，有基礎的物業(yè)服務，園區(qū)的保安、保潔，提供園區(qū)餐廳宿舍以及籃球場、羽毛球館等配套，我們還提供很多的增值服務，分為五個維度，一是定期舉辦籃球賽、羽毛球賽等，豐富員工的業(yè)余文化生活，讓企業(yè)員工更好的為企業(yè)做出貢獻，二是提供法律、稅務、金融上市等方面的培訓講解，三是提供新的政策解讀，幫助企業(yè)進行優(yōu)惠政策的申請，四是為企業(yè)進行線上線下的招聘活動，幫助企業(yè)解決用人的問題，五是U谷金融，為有貸款需求的企業(yè)提供貸款支持，通過一系列服務幫助解決企業(yè)發(fā)展過程中所面臨的各種問題，幫助企業(yè)更快更好的發(fā)展。

8.入駐園區(qū)的企業(yè)可享受中關村和亦莊開發(fā)區(qū)雙重優(yōu)惠政策，并且未來亦莊會對該區(qū)域進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，在基礎配套和交通各方面會有一個很大的提升，地鐵S6號線、有軌電車T3、T4都在規(guī)劃當中，區(qū)域未來發(fā)展前景很好。

北京東南部的產業(yè)版圖上，馬駒橋一帶的園區(qū)集群這些年經歷了明顯的結構分化。早期以標準化廠房和集約辦公為主的園區(qū)形態(tài)，正在被一批更強調獨立門戶、垂直功能分區(qū)和私密性的產品所補充。金亦谷科技園作為聯(lián)東U谷體系中的一處企業(yè)獨棟產品，恰好踩在這個分化的節(jié)點上。它不是簡單地把平層辦公室切成幾塊出租，而是以整棟為單位，把研發(fā)、辦公、輕試驗和小型倉儲壓縮在一個垂直空間里，讓使用方對動線和形象有更大的掌控權。

企業(yè)獨棟租賃的真實需求來自哪里

觀察馬駒橋周邊承租主體的變化，會發(fā)現(xiàn)一個被忽略的事實：相當一部分企業(yè)并非從寫字樓搬來，而是從住宅底商、商住兩用樓和遠郊小院里遷出的。這類企業(yè)有一個共同特征——人數(shù)不算多，但對空間有復合要求。研發(fā)需要安靜，樣品需要存放，接待客戶需要體面，設備運行需要電力增容。平層寫字樓往往只能滿足其中一兩條，剩下幾條靠妥協(xié)解決，時間一長就變成隱性成本。

企業(yè)獨棟解決的正是這種結構性矛盾。以金亦谷科技園這類產品為例，一棟樓通常具備獨立出入口、獨立樓梯或電梯、首層可做展示或輕加工、上層做辦公和研發(fā)的垂直分工。對一家二十到五十人規(guī)模的科技型公司來說，這種空間組織方式比租兩三個寫字樓單元更貼近實際工作流。它帶來的直接變化是：物料不用每天搬上搬下，訪客不用穿過公共大堂，加班不受中央空調時間限制，企業(yè)標識可以掛在建筑本體上而非走廊指示牌里。

還有一個容易被低估的因素是租賃決策的周期。寫字樓通常按面積計租、按標準交付，裝修審批鏈條長；獨棟產品的交付彈性更大，承租方在結構允許范圍內可以自主安排隔斷和弱電，裝修與入駐的銜接更緊湊。對于處在業(yè)務爬坡期、人員規(guī)模半年內可能翻倍的企業(yè)，這種彈性本身就是一種風險對沖。

聯(lián)東U谷體系下的產品邏輯與選址判斷

聯(lián)東U谷的園區(qū)運營思路在業(yè)內有一定辨識度，核心不是單純做物業(yè)出租，而是通過園區(qū)層面的產業(yè)篩選形成上下游的鄰近效應。金亦谷科技園延續(xù)了這套邏輯：園區(qū)內企業(yè)集中在電子信息、智能裝備、研發(fā)服務幾個方向，企業(yè)之間的業(yè)務交集不靠行政撮合，而是靠物理距離和日常照面自然發(fā)生。對承租方而言，這意味著潛在供應商和客戶可能就在隔壁棟，溝通成本被地理位置壓縮。

選址層面，馬駒橋的位置價值需要放在更大的交通網(wǎng)絡里看。它處在多條城市主干道和高速入口的交匯區(qū)域，往北連接核心城區(qū)，往東銜接產業(yè)走廊，物流車輛進出不需要穿行密集居住區(qū)。對需要頻繁收發(fā)樣品、設備和小批量貨物的企業(yè)，這個細節(jié)比寫字樓的地鐵通達性更實際。通勤方面，園區(qū)周邊公共交通覆蓋有限，更適合自駕或園區(qū)班車接駁，這一點在選址評估時應當納入考量，而不是回避。

從租賃策略上看，獨棟產品的承租方通常比寫字樓租戶更看重長期穩(wěn)定性。整棟租賃涉及的面積大、裝修投入高，企業(yè)不會輕易搬遷，業(yè)主方也更傾向于尋找經營穩(wěn)定的承租主體。這種雙向篩選機制使得園區(qū)內的租戶結構相對穩(wěn)定，鄰里關系不容易頻繁變動，對需要長期做研發(fā)投入的企業(yè)是一種隱性保障。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在服務這類園區(qū)租賃需求時，更傾向于先厘清企業(yè)的空間使用場景和增長節(jié)奏，再判斷獨棟是否真的匹配，而不是把獨棟當作寫字樓的替代選項簡單推銷。

需要提醒的是，獨棟租賃并非適合所有企業(yè)。人數(shù)在十人以下、業(yè)務以客戶拜訪為主、對通勤便利性要求高的團隊，選擇獨棟反而會承擔不必要的面積成本和維護責任。租賃決策的起點應當是空間使用強度的測算，而不是對獨立門戶的偏好。金亦谷科技園這類產品適合的是那些空間需求已經明確、人員規(guī)模有預期增長、業(yè)務鏈條需要研發(fā)與倉儲或輕加工并置的企業(yè)。把這個問題想清楚，再去看樓、談條件，效率會高很多。