【鴻坤國(guó)際生物醫(yī)藥園】

面積：2500平米  

價(jià)格：2塊（含物業(yè)、發(fā)票）

位置：項(xiàng)目位于涼水河一街

交通：緊鄰T1輕軌（地面有軌電車）青年公寓站200米可以和地鐵亦莊線榮昌東街站一站換乘。

承重：每層350公斤/平米

【園區(qū)位置】北京市開(kāi)發(fā)區(qū)涼水河一街七號(hào)院

【交通配套】緊鄰T1輕軌（地面有軌電車）青年公寓站200米可以和地鐵亦莊線榮昌東街站一站換乘。

【園區(qū)簡(jiǎn)介】北京鴻坤國(guó)際生物醫(yī)藥園，這座坐落于北京市大興區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)涼水河一街七號(hào)院（亦有人稱之為博興五路附近的明珠）的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如同一顆璀璨的星辰，在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的天空中熠熠生輝。園區(qū)總面積達(dá)到了135.13畝，仿佛一片充滿希望的沃土，孕育著無(wú)數(shù)創(chuàng)新與夢(mèng)想?？偨ㄖ娣e更是高達(dá)276000平方米，高樓林立間，是無(wú)數(shù)科研工作者日夜奮斗的身影。園區(qū)的出租面積靈活多樣，從2500到7500平方米不等，標(biāo)準(zhǔn)層面積更是達(dá)到了400平方米，能夠滿足不同規(guī)模企業(yè)的辦公需求。單棟總面積2582.04平米，地下480.13，一層416.33（聯(lián)排800平米），二層551.66（聯(lián)排1100平米），三層551.66（聯(lián)排1100平米），四層593.24（聯(lián)排1180平米），每個(gè)頂層夾層99.02平米。

生物醫(yī)藥企業(yè)對(duì)空間的需求，和普通辦公企業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別。普通辦公看重地段、形象、工位密度，而生物醫(yī)藥企業(yè)要問(wèn)的是：層高夠不夠放通風(fēng)管道，樓板承重能不能撐住反應(yīng)釜，配電容量是否支持多臺(tái)低溫冰箱運(yùn)轉(zhuǎn)，排污系統(tǒng)有沒(méi)有做防腐蝕處理。這些問(wèn)題不解決，裝修投入再大也是白費(fèi)。鴻坤國(guó)際生物醫(yī)藥園推出的獨(dú)棟和大平層兩類產(chǎn)品，恰恰是從這些底層需求出發(fā)做的空間設(shè)計(jì)，而不是先蓋好標(biāo)準(zhǔn)廠房再想辦法往里塞實(shí)驗(yàn)室。

獨(dú)棟產(chǎn)品的核心價(jià)值在于系統(tǒng)獨(dú)立性

生物醫(yī)藥研發(fā)中有很多環(huán)節(jié)對(duì)空間有排他性要求。細(xì)胞培養(yǎng)需要獨(dú)立的空調(diào)系統(tǒng)控制溫濕度和潔凈度，動(dòng)物實(shí)驗(yàn)房需要負(fù)壓環(huán)境和獨(dú)立排風(fēng)，?；穬?chǔ)存間在消防驗(yàn)收上有專門(mén)規(guī)范。這些需求如果放在多租戶樓宇里，協(xié)調(diào)成本極高，一棟樓里十幾家企業(yè)共用一套新風(fēng)系統(tǒng)，誰(shuí)家排出的氣體成分復(fù)雜一點(diǎn)，整棟樓的環(huán)評(píng)都可能受影響。

獨(dú)棟產(chǎn)品解決的就是這個(gè)問(wèn)題。整棟建筑的暖通、給排水、電力、消防系統(tǒng)由一家企業(yè)獨(dú)立管理，排風(fēng)管路獨(dú)立設(shè)置，廢水處理設(shè)施可以按自身工藝需求定制。企業(yè)不需要和鄰居協(xié)商排放時(shí)段，不需要為了共用管井的檢修時(shí)間扯皮，實(shí)驗(yàn)室的改造方案也不需要經(jīng)過(guò)其他租戶同意。對(duì)于涉及生物安全二級(jí)及以上等級(jí)實(shí)驗(yàn)室的企業(yè)，這種獨(dú)立性幾乎是剛性需求。

從運(yùn)營(yíng)角度看，獨(dú)棟還帶來(lái)一個(gè)隱性好處：企業(yè)可以自主決定設(shè)備層和管井的預(yù)留方案。生物醫(yī)藥企業(yè)的設(shè)備更新頻率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)行業(yè)，今天用的小型發(fā)酵罐，兩年后可能換成更大體量的中試設(shè)備。獨(dú)棟建筑在結(jié)構(gòu)上允許企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏做階段性改造，不必受制于樓宇統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)的約束。

大平層產(chǎn)品適配快速迭代的研發(fā)團(tuán)隊(duì)

不是所有生物醫(yī)藥企業(yè)都需要一棟樓。很多處于臨床前研究階段的企業(yè)，團(tuán)隊(duì)規(guī)模在二十到五十人之間，核心需求是一個(gè)大開(kāi)間實(shí)驗(yàn)室加配套辦公區(qū)。這類企業(yè)如果租獨(dú)棟，空間利用率不高，運(yùn)營(yíng)成本也偏高。大平層產(chǎn)品正好對(duì)應(yīng)這個(gè)區(qū)間。

大開(kāi)間的好處在于實(shí)驗(yàn)室布局靈活。研發(fā)主管可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)整實(shí)驗(yàn)臺(tái)位置，把細(xì)胞房、分子實(shí)驗(yàn)室、分析檢測(cè)區(qū)按工作流線重新排布，不需要敲墻改隔斷。生物醫(yī)藥研發(fā)的流程經(jīng)常在變，一個(gè)項(xiàng)目從靶點(diǎn)篩選推進(jìn)到工藝開(kāi)發(fā)，實(shí)驗(yàn)動(dòng)線和設(shè)備配置都要跟著調(diào)整，固定隔斷反而成為障礙。

大平層的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是團(tuán)隊(duì)協(xié)作效率。研發(fā)人員在同一層空間內(nèi)工作，設(shè)備共用、試劑調(diào)配、數(shù)據(jù)討論都在步行范圍內(nèi)完成。生物醫(yī)藥實(shí)驗(yàn)有很多需要即時(shí)溝通的場(chǎng)景，比如某臺(tái)儀器出了故障，隔壁組的同事可以馬上過(guò)來(lái)幫忙排查，這種日常協(xié)作在高隔斷辦公環(huán)境里很難實(shí)現(xiàn)。平層空間天然適合這種高頻互動(dòng)的研發(fā)模式。

園區(qū)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)邏輯而非地產(chǎn)邏輯

生物醫(yī)藥園和普通產(chǎn)業(yè)園的區(qū)別，不在于外立面好不好看，而在于基礎(chǔ)設(shè)施是否匹配產(chǎn)業(yè)需求。蒸汽供應(yīng)、純水制備、廢水滅活處理、危廢暫存轉(zhuǎn)運(yùn)，這些是生物醫(yī)藥企業(yè)每天都要用到的公共服務(wù)。如果園區(qū)沒(méi)有集中配套，每家企業(yè)自己上小型設(shè)備，不僅投資大，運(yùn)維成本高、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)大。

鴻坤國(guó)際生物醫(yī)藥園在規(guī)劃階段就把這些配套納入考慮。雙回路供電保障低溫存儲(chǔ)設(shè)備不間斷運(yùn)行，集中蒸汽和純水系統(tǒng)減少企業(yè)自建投入，廢水處理站按生物醫(yī)藥廢水特性設(shè)計(jì)而非照搬生活污水處理方案。這些基礎(chǔ)設(shè)施看起來(lái)不起眼，但直接決定了企業(yè)入駐后能不能順利通過(guò)環(huán)評(píng)和消防驗(yàn)收，能不能把精力放在研發(fā)上而不是天天處理工程問(wèn)題。

園區(qū)在空間產(chǎn)品上的搭配也有產(chǎn)業(yè)考量。獨(dú)棟和大平層并存，意味著園區(qū)可以容納不同發(fā)展階段的企業(yè)。初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)租大平層的一個(gè)單元，做到中試階段擴(kuò)租到半層，產(chǎn)品進(jìn)入臨床階段再搬到獨(dú)棟。企業(yè)在園區(qū)內(nèi)部完成空間升級(jí)，員工不用換通勤路線，供應(yīng)鏈關(guān)系不用重新建立，這種連續(xù)性對(duì)研發(fā)型企業(yè)很重要。

選址決策中容易被忽略的實(shí)操細(xì)節(jié)

生物醫(yī)藥企業(yè)選空間，除了看面積和租金，有幾個(gè)細(xì)節(jié)需要提前確認(rèn)。樓板承重是關(guān)鍵指標(biāo)，大型離心機(jī)、凍干機(jī)、發(fā)酵罐對(duì)樓面荷載有明確要求，普通辦公樓的承重標(biāo)準(zhǔn)往往不夠用。層高同樣重要，生物安全柜和通風(fēng)櫥上方的排風(fēng)管道需要占用頂部空間，層高不足會(huì)導(dǎo)致吊頂后凈高過(guò)低，操作空間壓抑。

配電容量要按設(shè)備總功率核算，不能只看工位數(shù)。生物醫(yī)藥實(shí)驗(yàn)室的用電負(fù)荷遠(yuǎn)高于普通辦公，超低溫冰箱、馬弗爐、烘箱、純水機(jī)都是持續(xù)耗電設(shè)備，配電余量不足后期擴(kuò)容很麻煩。排污系統(tǒng)要確認(rèn)是否做了防腐處理，生物醫(yī)藥廢水中可能含有有機(jī)溶劑和酸堿成分，普通PVC管道用不了幾年就會(huì)出問(wèn)題。

這些細(xì)節(jié)在看房時(shí)容易被忽略，但入駐后改造成本很高。選擇已經(jīng)按生物醫(yī)藥標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的園區(qū)，本質(zhì)上是用租金溢價(jià)換取合規(guī)成本和改造風(fēng)險(xiǎn)的降低。對(duì)于研發(fā)任務(wù)緊迫的企業(yè)來(lái)說(shuō)，時(shí)間成本比租金差異更值得算一筆賬。

華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在產(chǎn)業(yè)空間服務(wù)領(lǐng)域積累了一定經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)的空間需求有持續(xù)跟蹤。鴻坤國(guó)際生物醫(yī)藥園當(dāng)前推出的獨(dú)棟和大平層產(chǎn)品，在承重、層高、配電、排污等硬性指標(biāo)上按照產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置，適合對(duì)實(shí)驗(yàn)室空間有明確要求的企業(yè)實(shí)地考察后再做判斷。空間選擇沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但把關(guān)鍵參數(shù)確認(rèn)清楚，能少走很多彎路。