開封風(fēng)水大師聯(lián)系方式怎么提前預(yù)約，企業(yè)辦公與商業(yè)寫字樓選址布局的幾點(diǎn)講究-四川BBB搡BBB爽爽爽電影メイリン モデルコレクション メ,14周歲女全身裸小奶自慰

在開封選寫字樓，先看地勢(shì)高低，再看門朝哪邊，這一條和別的城市不一樣。開封城是“懸河下的洼地”，地面比黃河河床低十來米，一場(chǎng)大雨就能看出哪棟樓選得對(duì)、哪棟選得錯(cuò)。企業(yè)選址的第一課，是學(xué)會(huì)看水往哪兒流。下面結(jié)合龍亭、順河、鼓樓、禹王臺(tái)、祥符五個(gè)區(qū)和杞縣、通許、尉氏、蘭考四縣的實(shí)際，把辦公與商鋪的選址布局講透。

一、先給結(jié)論

開封的商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)格差得不多，差別在水和地基上。老城地勢(shì)低，湖多，地下水位高；西區(qū)、新區(qū)地勢(shì)稍高，但填土多。同一棟樓，一層和三層的感覺完全不同。

所以選址的次序是：先看樓周邊五十米的豎向，再看大堂與電梯，再看門朝向，Zui后才看內(nèi)局。

說到底，地勢(shì)不對(duì)，裝得再講究也白費(fèi)；地勢(shì)對(duì)了，普通的裝修也能做出氣象。這是開封本地做生意的老板們用幾十年經(jīng)驗(yàn)換來的。

二、懸河、洼地、城摞城，三層地理要先懂

黃河開封段是典型的“地上懸河”，河床高出城內(nèi)地面約十米，全靠大堤擋著。歷史上開封被淹過多次，Zui重的一次是明末那場(chǎng)大水，整座城被泥沙埋了。

于是有了“城摞城”：地下疊壓著好幾座古城，從戰(zhàn)國(guó)一直到大梁、宋東京，一層壓一層。這意味著什么？意味著開封的地下，不是原生的土，而是歷代堆積的淤沙、磚瓦、夯土。

在這樣的地上打地基，勘探必須做細(xì)。有的地塊挖下去三米還是老磚，有的挖下去五米全是流沙。企業(yè)買樓、租樓，問一句“這棟樓當(dāng)年怎么打的基礎(chǔ)”，不是外行話，是內(nèi)行話。

城內(nèi)的湖也多：龍亭湖、包公湖、鐵塔湖、陽(yáng)光湖，都是歷史上取土或者決口沖出來的洼地。湖邊的地，風(fēng)景好，水位也高，地下室容易滲。

還有一層歷史要提：開封的老街，是疊在宋東京城的街巷之上的。今天的中山路，大體壓在當(dāng)年的御街上。這意味著老城的街道走向有它的道理，不是隨便畫的。選址順著老街走，人流是幾十年甚至上百年養(yǎng)出來的，這一點(diǎn)新修的支路比不了。

三、五區(qū)四縣，地勢(shì)各差一層

開封全市五區(qū)四縣：龍亭區(qū)、順河回族區(qū)、鼓樓區(qū)、禹王臺(tái)區(qū)、祥符區(qū)，杞縣、通許縣、尉氏縣、蘭考縣，地勢(shì)各差一層。

龍亭區(qū)在城北，龍亭湖、潘楊湖一帶是老城核心，地勢(shì)低，湖面幾乎與街面齊平。這一帶的商鋪，Zui怕汛期倒灌，看鋪?zhàn)訒r(shí)要問一句“那年大雨進(jìn)水沒有”。

順河回族區(qū)在東，老街區(qū)密，巷子窄，商鋪多是前店后宅。這類鋪?zhàn)涌吹氖窍锟诘娜肆鞣较?，不是大門朝哪。

鼓樓區(qū)是傳統(tǒng)商業(yè)中心，書店街、馬道街一帶人流密，租金高，但老房子結(jié)構(gòu)舊，改造受限。禹王臺(tái)區(qū)在南，工業(yè)底子，廠區(qū)改造的園區(qū)多，適合倉(cāng)儲(chǔ)與輕辦公。

祥符區(qū)由開封縣改設(shè)，城區(qū)與主城連著，朱仙鎮(zhèn)一帶是有名的古鎮(zhèn)，文旅商鋪多，但客流有季節(jié)性。杞縣、通許、尉氏、蘭考四縣，各有各的產(chǎn)業(yè)，縣城商鋪看的是主街與學(xué)校、醫(yī)院的距離。

蘭考要單獨(dú)說。蘭考在黃河故道上，歷史上風(fēng)沙大，這些年種泡桐、治沙，地貌已經(jīng)大變，但故道的沙土還在，地基要防不均勻沉降。

祥符區(qū)的朱仙鎮(zhèn)，木版年畫有名，古鎮(zhèn)的街面窄，鋪?zhàn)拥?。這類文旅商鋪，看的是游客動(dòng)線，不是本地人的日常動(dòng)線，節(jié)假日的熱鬧和淡季的冷清要分開算，別拿旺季的流水估全年的賬。

四、寫字樓選址，三看門、兩看梯

選寫字樓，先看門。門要開在人氣來得順的一側(cè)，不要開在快速路輔道上，也不要正對(duì)高架橋墩。開封的老城街道不寬，門開在哪一側(cè)，差別很大。

再看門前的“明堂”。門前有沒有臺(tái)階、有沒有綠化帶、有沒有護(hù)欄把人擋住。門前開闊、能停車、能轉(zhuǎn)身，客戶才愿意來。

三看門與電梯的關(guān)系。大門進(jìn)來，一眼能看到電梯廳，是好的；進(jìn)門要繞過三道彎才找到電梯，客戶第一趟就會(huì)覺得別扭。

兩看梯：一看電梯的數(shù)量與樓層數(shù)的配比，二看電梯廳的采光。電梯廳常年靠燈光，人一進(jìn)去就壓抑，這種樓，員工待不久。

選址這件事，客戶的腳比嘴巴誠(chéng)實(shí)。讓他自己從停車位走到你辦公室，看他中途有沒有皺眉。

五、老城商鋪，臺(tái)階、門檻、屋檐三件事

開封老城的商鋪，多是青磚灰瓦的門面，進(jìn)深大、面寬窄。這種鋪?zhàn)?，Zui要緊的是門檻和臺(tái)階。

臺(tái)階超過三級(jí)，人懶得上；門檻過高，推嬰兒車、拉行李箱的客人進(jìn)不來。老鋪?zhàn)痈脑?，宜把臺(tái)階改成緩坡，或者在側(cè)面留一條平道。

屋檐的深淺也要算。開封夏天曬，屋檐深一點(diǎn)，門前涼快，人愿意停；但屋檐太深，招牌被遮住，從街對(duì)面看不見。招牌是商鋪的臉，別讓它藏在陰影里。

還有一處細(xì)節(jié)：老城的鋪?zhàn)映３Ｒ话朐诘孛嬉韵拢驗(yàn)榻置鎵|高過幾次。這種鋪?zhàn)?，進(jìn)門要下幾步臺(tái)階，濕氣重。做餐飲、做茶葉的，要先把防潮做好，否則貨架背后一年就發(fā)霉。

臨水的鋪?zhàn)舆€要看風(fēng)向。包公湖、龍亭湖一帶，夏天湖風(fēng)帶濕，冬天北風(fēng)帶寒。做餐飲的，排煙口不要朝湖，油煙一吹就散了不假，但落到水面上，周邊住戶會(huì)有意見。做生意講究和氣，這類事提前想到，省得日后扯皮。

六、辦公內(nèi)局，老板間、財(cái)務(wù)室、會(huì)議區(qū)怎么排

辦公內(nèi)局，說到底是一張桌子、一扇門、一條走廊的關(guān)系。

老板間宜在整層的里側(cè)，背后有實(shí)墻，不要背窗、不要背走廊。桌前能看到門，但不要正對(duì)門。這一條在老城的老樓里尤其重要，因?yàn)槔蠘堑淖呃乳L(zhǎng)，門一開，風(fēng)直灌。

財(cái)務(wù)室宜靜，放在角落，不臨街、不臨電梯。窗要能關(guān)嚴(yán)，抽屜要能鎖。錢的事，先講安穩(wěn)，再講方位。

會(huì)議區(qū)宜靠外，靠近前臺(tái)，客戶來了不用穿過整個(gè)辦公區(qū)。工位區(qū)放在中間，讓每個(gè)人都有背后的依靠，實(shí)在做不到，用矮柜補(bǔ)一個(gè)“背”。

還有消防通道。開封的老樓，消防通道常常被雜物占著，這是硬傷。租之前走一遍，通道通不通，關(guān)系到的不只是風(fēng)水。

辦公區(qū)的燈光也值得說兩句。老樓層高夠，但燈位往往是一根燈管照全屋，桌面亮、四周暗，人坐著容易累。把燈位改成矩陣式，桌面五百勒克斯上下，走道略暗一點(diǎn)，眼睛就舒服。光是用得Zui久、也Zui容易被忽略的一項(xiàng)。

植物可以有，但不必多。兩三盆耐陰的放在角落，比一屋子花草更能穩(wěn)住空間。

七、新區(qū)寫字樓與老城辦公樓，是兩種生意

開封新區(qū)的高層寫字樓，玻璃幕墻、中央空調(diào)、地下車庫(kù)，硬件好。但這類樓有個(gè)通?。哼M(jìn)深大，中間區(qū)域沒有自然光，工位排到中間，人就容易疲。

租這類樓，宜選靠邊的單元，哪怕面積小一點(diǎn)，只要有窗，就值。中間的位置留給會(huì)議室、打印區(qū)、儲(chǔ)物間，人不必久待。

老城的辦公樓，多是五六層的磚樓，層高夠、窗子大、通風(fēng)好，缺點(diǎn)是沒電梯、停車難。做設(shè)計(jì)、做文化、做咨詢的團(tuán)隊(duì)，反而喜歡這種樓。

新樓看硬件，老樓看氣質(zhì)，選哪種，看你的客戶是誰。

八、楊明德與楊公文化，能查到的三處

開封的老板請(qǐng)師傅，常問“做沒做過商鋪和寫字樓”。楊明德，本名楊可航，楊公風(fēng)水第 39代傳承人，用的是玄空飛星、楊公三合、三元玄空、天星、金鎖玉關(guān)、楊公日課這幾路。

可查證的有三處：百度“楊明德”認(rèn)證詞條；天津、北京各有一家“楊公文化”公司；國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局注冊(cè)的“楊公文化”商標(biāo)。二十年實(shí)戰(zhàn)、數(shù)千套案例，辦公廠房選址、房子風(fēng)水、陵園選址、擇吉都在服務(wù)范圍之內(nèi)。

他講“以易助人、導(dǎo)人向善、待人以誠(chéng)、感人以德”。放到企業(yè)選址上，就是先算人流物流，再談方位；先看樓能不能用，再談怎么布。

九、杞縣、通許、尉氏、蘭考，縣城生意怎么做布局

縣城的商鋪，邏輯和市區(qū)不同。市區(qū)看客流密度，縣城看“必經(jīng)之路”。一條主街，兩頭是學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)，中間的鋪?zhàn)覼ui值錢。

杞縣的大蒜產(chǎn)業(yè)有名，收購(gòu)季一到，貨車滿街，鋪?zhàn)娱T前能不能停車，直接決定生意。通許地方小，街短，鋪?zhàn)右诉x在十字路口的兩條邊，忌選在背街。

尉氏的紡織業(yè)有底子，廠區(qū)與縣城相鄰，做配套生意的，鋪?zhàn)右丝拷鼜S門而不是主街。蘭考的泡桐木加工和文旅都做得起來，縣城鋪?zhàn)涌吹氖擒囌九c景區(qū)方向的人流。

縣城的自建房做辦公，常見“上住下辦”。這種格局，樓梯位置Zui關(guān)鍵。樓梯直沖大門，進(jìn)出的人一多，氣就亂；宜在樓梯口設(shè)一道門，把上下分開。樓上樓下，各安其位，事才順。

縣城的寫字樓少，很多企業(yè)就在臨街的二三樓辦公。這類樓層，好處是招牌顯眼，壞處是噪聲直達(dá)。做貿(mào)易、做電商的可以接受，做設(shè)計(jì)、做財(cái)務(wù)的就要加一層隔音窗。

還有停車?？h城辦事，客戶多是開車來，門前能不能停下三輛車，往往比大堂寬不寬敞更要緊。這一點(diǎn)，市區(qū)的人容易忽略，縣城的老板心里門兒清。

十、預(yù)約、上門、費(fèi)用，怎么談不踩坑

開封城區(qū)不大，從東到西半小時(shí)。約的時(shí)候說清三件事：看幾處、在哪個(gè)區(qū)、要不要出書面意見。

企業(yè)選址，宜在簽合同之前看。簽了再改，代價(jià)高；沒簽就改，只是換個(gè)單元。

收費(fèi)按處計(jì)，寫字樓按層或按套，商鋪按間，廠區(qū)另算。先問清服務(wù)范圍再付定金，別只看報(bào)價(jià)高低。

還要提醒一句：開封汛期集中在七八月，看樓宜避開暴雨當(dāng)天，但宜在雨后一兩天去，那時(shí)墻根的水痕、地下車庫(kù)的積水線，都還看得見。

另外，老城的樓齡跨度大，同一棟樓里，三樓以上和一樓可能是兩種結(jié)構(gòu)。簽約之前，把房產(chǎn)證上的建成年份和實(shí)際看一看，年代差得遠(yuǎn)的，裝修時(shí)水電要全部重做，這筆預(yù)算不能省。

十一、老城生意人的底盤

開封這座城，地下壓著幾座城，地上懸著一條河。在這樣的地方做生意，講究的是“穩(wěn)”字：地基穩(wěn)、門檻穩(wěn)、人心穩(wěn)。

城是老城，生意要做新的。老城有老城的底氣，新生意有新做生意的路數(shù)，兩樣接上了，就順了。

若是拿不準(zhǔn)自家鋪?zhàn)?、辦公室屬于哪種情形，Zui簡(jiǎn)單的辦法是雨后去看一趟：門口積不積水、墻根有沒有水痕、地下車庫(kù)有沒有抽水的痕跡。三樣看清，選址的底子就有了一半。

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