北辰時(shí)代中心

北辰時(shí)代大廈矗立在北四環(huán)安慧橋西北角，比鄰鳥巢水立方，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢及商業(yè)氛圍，雄踞北京亞運(yùn)村商圈。北辰時(shí)代大廈是融國際甲級(jí)北京寫字樓和高檔購物中心于一體的高品質(zhì)商務(wù)綜合體，建筑外觀恢弘俊朗，總建筑面積130,000平方米。140米的物理高度、完美卓越的品質(zhì)高度成為該區(qū)域的商務(wù)地標(biāo)。北辰時(shí)代大廈1-7層為商業(yè)，建筑采取無柱式時(shí)尚設(shè)計(jì)，辦公空間分割靈活，辦公環(huán)境自由組合。北辰時(shí)代大廈周邊匯聚酒店、購物中心、餐飲等。

北辰時(shí)代大廈雄踞安慧橋西北角，坐擁無可比擬的北四環(huán)亞奧板塊核心位置，鳥巢水立方恢弘景觀盡收眼底。緊鄰五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、國際會(huì)議中心、北辰購物中心，濃厚的商務(wù)氛圍，踴躍無限商機(jī)。13000畝國家森林公園近在咫尺，品味綠色，清新怡然。與北四環(huán)緊密相連，扼守京北交通主動(dòng)脈。同天安門相距不足20分鐘車程，15分鐘驅(qū)車直達(dá)首都機(jī)場，與中關(guān)村、CBD、金融街諸商圈遙相呼應(yīng)，暢通無限。圍繞周邊20多條公交線路立體交匯，"地鐵五號(hào)線貫穿其側(cè)，出行便捷，聯(lián)通八方。

北辰時(shí)代大廈建筑綜合體功能的完整性、有機(jī)性、聚合性體現(xiàn)了一座城市的內(nèi)涵，它的建成必將給亞奧商圈的發(fā)展注入新的活力，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商務(wù)層次的提升。尤其是作為北辰時(shí)代大廈重要組成部分的寫字樓，引導(dǎo)了未來商務(wù)的新理念，一直是企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)：每層2100平米的開闊空間，2.7m以上的辦公區(qū)凈高，使用率高達(dá)70%以上。國際無柱式時(shí)尚設(shè)計(jì)，分割靈活，辦公環(huán)境自由愜意。如此卓越的硬性條件在亞奧商圈來說可謂，填補(bǔ)了亞奧商圈高端商務(wù)建筑的空白。

物業(yè)招商部  亞運(yùn)村寫字樓出租  朝陽區(qū)寫字樓出租  辦公室招租 

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原報(bào)告｜寫字樓之光：中國國貿(mào)逝去的租金黃金時(shí)代

中國國貿(mào)披露了2024年第三季度業(yè)績報(bào)告。從數(shù)據(jù)來看，中國國貿(mào)前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營收和利潤下滑，一定程度上意味著其物業(yè)經(jīng)營面臨著壓力和挑戰(zhàn)。

值得關(guān)注的是，1-9月，中國國貿(mào)寫字樓租金收入為11.21億元，占出租房地產(chǎn)租金收入的51.2%，該部分收入同比下滑2.5%。

與此同時(shí)，結(jié)合早前業(yè)績報(bào)告計(jì)算，2024年Q1到Q3，國貿(mào)中心寫字樓單季度租金收入出現(xiàn)連續(xù)下滑，單季度租金收入分別為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

基于此，下文商業(yè)客主要結(jié)合北京寫字樓市場表現(xiàn)探討國貿(mào)中心寫字樓的經(jīng)營表現(xiàn)。

寫字樓租金收入下滑

中國國際貿(mào)易中心股份有限公司（簡稱“中國國貿(mào)”）于1985年成立，中外方股東分別為中國世貿(mào)投資有限公司和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬中國香港嘉里興業(yè)有限公司。

中國國貿(mào)與其控股股東中國國際貿(mào)易中心有限公司（簡稱“國貿(mào)有限公司”）持有的中國國際貿(mào)易中心建筑群（下文簡稱“國貿(mào)中心”）位于北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，業(yè)態(tài)囊括3家酒店、2棟公寓、5棟寫字樓、購物商城、會(huì)展設(shè)施、3個(gè)地下停車場以及3個(gè)地面停車場。

其中除持有的酒店物業(yè)委托香格里拉國際飯店管理有限公司（以下簡稱“香格里拉”）進(jìn)行管理和經(jīng)營外，其他主營業(yè)務(wù)均由中國國貿(mào)自行管理和經(jīng)營。

具體業(yè)態(tài)信息詳見上圖，國貿(mào)中心項(xiàng)目總建筑面積達(dá)112萬平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模Zui大的高檔商務(wù)服務(wù)綜合體之一。多元化業(yè)態(tài)構(gòu)成是國貿(mào)中心的核心競爭力之一，不同業(yè)態(tài)之間可以實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。

其中國貿(mào)中心寫字樓部分由國貿(mào)寫字樓1座、國貿(mào)西樓、國貿(mào)寫字樓2座、國貿(mào)大廈A座以及國貿(mào)大廈B座在內(nèi)的5棟寫字樓組成，總建筑面積為39.3萬平方米，入駐公司約400余家。

基于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，其營業(yè)收入主要來源于寫字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店的經(jīng)營。

10月31日，中國國貿(mào)披露了2024年第三季度業(yè)績報(bào)告。據(jù)公告披露，前三季度其主營收入為29.50億元，同比上升0.02%，其中出租房地產(chǎn)租金收入為21.90億元，同比增長0.26%；歸母凈利潤為10.19億元，同比上升1.63%；扣非歸母凈利潤10.07億元，同比上升1.2%。

單季度業(yè)績表現(xiàn)上，第三季度中國國貿(mào)在營業(yè)收入、歸母凈利潤以及扣非歸母凈利潤指標(biāo)上均同比下降，降幅分別為2.61%、5.04%以及4.36%，單季度數(shù)值分別為9.85億元、3.31億元以及3.32億元。

截至期末，公司總資產(chǎn)為121.23億元，較上年末下降5.88%；歸母凈資產(chǎn)為94.09億元，較上年末下降3.00%。

整體來看，雖然中國國貿(mào)前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營收和利潤下滑也表示其物業(yè)經(jīng)營面臨一定的壓力和挑戰(zhàn)。

具體到業(yè)態(tài)經(jīng)營層面，出租房地產(chǎn)租金收入包括寫字樓、商城及公寓帶來的租金收入。

1-9月，中國國貿(mào)寫字樓租金收入為11.21億元，占出租房地產(chǎn)租金收入的51.2%；商城和公寓租金收入分別為9.29億元和1.40億元，占比分別為42.4%和6.4%。

對比去年同期，中國國貿(mào)寫字樓租金收入下滑2.5%，去年前三季度該部分收入為11.49億元。商城和公寓部分租金收入均有所上升。

基于商城和公寓租金收入增長拉動(dòng)，中國國貿(mào)前三季度出租房地產(chǎn)的租金收入同比上升0.26%至21.90億元。

雖然季度報(bào)告中未披露單季度出租房地產(chǎn)的租金收入，但從企業(yè)披露的三季度業(yè)績報(bào)告、中期業(yè)績報(bào)告以及一季度業(yè)績報(bào)告可以計(jì)算得出，2024年Q1到Q3，國貿(mào)中心寫字樓單季度租金收入連續(xù)下滑，分別為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

第三季度，中國國貿(mào)寫字樓租金收入延續(xù)下跌走勢，環(huán)比第二季度下滑1.13%。

市場環(huán)境的變化會(huì)直接影響寫字樓物業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，國貿(mào)中心寫字樓經(jīng)營活動(dòng)同樣面臨壓力。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，第三季度北京甲級(jí)寫字樓市場空置率為18.16%，對比第二季度輕微上升0.16個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，辦公市場趨于穩(wěn)定。

其中五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%，與去年同期持平。國貿(mào)中心寫字樓所屬的CBD區(qū)域空置率呈波動(dòng)微升走勢，相比其他核心商圈，CBD區(qū)域空置率居于中游水平，第三季度空置率數(shù)據(jù)環(huán)比微增0.7個(gè)百分點(diǎn)以及同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至12.8%。

CBD區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)去化活動(dòng)仍考驗(yàn)業(yè)主及運(yùn)營商的經(jīng)營能力。

與此同時(shí)，現(xiàn)階段寫字樓租賃市場依舊偏向企業(yè)端，企業(yè)租戶議價(jià)能力仍在上升。在降本增效與以價(jià)換量的市場環(huán)境下，北京甲級(jí)寫字樓租金繼續(xù)延續(xù)下跌走勢。全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下跌4.7%，同比下跌13.5%至266.1元/平方米/月。

租金單價(jià)漲跌之下

核心商圈甲級(jí)寫字樓租金單價(jià)同樣面臨下行壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京五大核心商圈甲級(jí)寫字樓租金單價(jià)環(huán)比下降5.1%，同比下降12.4%至312.8元/平方米/月。

第三季度，五大核心商圈甲級(jí)寫字樓租金單價(jià)同比及環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下跌，環(huán)比變動(dòng)區(qū)間為-7.14%到-1.97%不等，同比變動(dòng)區(qū)間為-17.26%到-9.01%不等。

具體來看，基于金融產(chǎn)業(yè)高度集中、地理位置、樓宇質(zhì)量等因素，金融街商圈的寫字樓租金水平長期位居首位。

第三季度，國貿(mào)中心寫字樓所屬的北京CBD商圈以301.04元/平方米/月的租金水平位居第三，環(huán)比下跌4.56%，同比下跌12.55%。該區(qū)域?qū)懽謽亲饨饐蝺r(jià)仍未止跌。

在市場普降的背景下，中國國貿(mào)寫字樓的租金單價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定。

中國國貿(mào)寫字樓作為北京CBD區(qū)域的高端寫字樓物業(yè)代表，2024年前三季度寫字樓部分的平均出租單價(jià)為645元/平方米/月，同比上漲1.26%。

分具體項(xiàng)目來看，前三季度國貿(mào)寫字樓1座、國貿(mào)西樓和國貿(mào)寫字樓2座平均租金單價(jià)分別為584元/平方米/月和574元/平方米/月，同比上漲幅度分別為2.28%和7.49%。

國貿(mào)大廈A座和國貿(mào)大廈B座仍處高位，平均租金單價(jià)分別為683元/平方米/月和720元/平方米/月，同比下滑幅度分別為0.44%和1.64%。

與此同時(shí)，對比2024年中報(bào)數(shù)據(jù)，上述提及的寫字樓以及國貿(mào)中心整體寫字樓的平均租金單價(jià)均出現(xiàn)不同程度下滑，跌幅在-0.69%到-0.17%區(qū)間內(nèi)。

這意味著在第三季度，中國國貿(mào)寫字樓出租單價(jià)有所下調(diào)，但變動(dòng)幅度不大。這也表示，中國國貿(mào)寫字樓受到市場的影響較小，租金單價(jià)保持穩(wěn)健。

值得一提的是，基于核心資產(chǎn)稀缺且優(yōu)質(zhì)，國貿(mào)中心寫字樓高于所屬北京CBD區(qū)域的甲級(jí)寫字樓平均租金單價(jià)。基于此，在降本增效的策略下，部分價(jià)格敏感型租戶或更青睞于租金更便宜的新興區(qū)域，這將進(jìn)一步影響國貿(mào)中心寫字樓出租率的穩(wěn)定。

同時(shí)，項(xiàng)目所屬CBD區(qū)域的租金持續(xù)下跌趨勢可能會(huì)影響國貿(mào)中心寫字樓企業(yè)租戶的預(yù)期，這對于國貿(mào)中心寫字樓未來租金增長會(huì)帶來一定壓力。

租戶支付能力強(qiáng)

中國國貿(mào)寫字樓位于北京CBD區(qū)域，同區(qū)域的代表性甲級(jí)寫字樓還包括北京銀泰中心、環(huán)球金融中心、北京華貿(mào)中心、正大中心以及中信大廈等多個(gè)知名項(xiàng)目。

據(jù)企業(yè)官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前中國國貿(mào)寫字樓內(nèi)全球500強(qiáng)企業(yè)租戶共有34家，租用面積合計(jì)4.23萬平方米，租用面積超1000平方米的有12家，其中皇家殼牌石油租用面積達(dá)8429.37平方米。

全球500強(qiáng)企業(yè)租戶包括沙特阿美公司、蘋果、埃克森美孚、皇家殼牌石油、中國工商銀行、雪佛龍、美國銀行、法國巴黎銀行、威瑞森電信、美國電話電報(bào)公司、安聯(lián)保險(xiǎn)、埃尼石油等在內(nèi)。

值得一提的是，按租用面積計(jì)算，中國國貿(mào)寫字樓內(nèi)全球500強(qiáng)企業(yè)租戶中，外資企業(yè)占比達(dá)89.22%，內(nèi)資企業(yè)占比為10.78%。

從租戶行業(yè)來看，國貿(mào)中心寫字樓租戶由金融機(jī)構(gòu)、銀行、能源公司、律師事務(wù)所等跨國企業(yè)和國內(nèi)外知名公司組成，其中全球500強(qiáng)企業(yè)租戶所屬行業(yè)以金融和能源行業(yè)為多，租戶實(shí)力強(qiáng)勁。

整體來看，國貿(mào)中心寫字樓的租戶支付能力強(qiáng)，租金增長和出租率有保障。

1-9月，國貿(mào)中心寫字樓平均出租率與上半年持平，為93.2%，對比去年同期減少了3個(gè)百分點(diǎn)。

具體到項(xiàng)目上，國貿(mào)寫字樓1座、國貿(mào)西樓、國貿(mào)寫字樓2座、國貿(mào)大廈 A座以及國貿(mào)大廈B座期內(nèi)平均出租率對比去年同期均出現(xiàn)下滑，平均出租率數(shù)值減少區(qū)間在0.1到6個(gè)百分點(diǎn)不等。

國貿(mào)大廈A座是平均出租率同比下降幅度Zui大的，主要是有租戶租約到期，相關(guān)區(qū)域正在招租。

其中前三季度國貿(mào)寫字樓2座和國貿(mào)大廈B座出租率繼續(xù)保持高位，期內(nèi)平均出租率分別為98.4%和96.2%，對比去年同期分別減少0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)，對比上半年平均出租率數(shù)據(jù)分別減少0.3個(gè)百分點(diǎn)和持平。

總結(jié)來看，中國國貿(mào)的寫字樓租賃業(yè)務(wù)受到市場變化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響。但基于項(xiàng)目區(qū)位、租戶結(jié)構(gòu)、樓宇質(zhì)量、運(yùn)營管理服務(wù)等優(yōu)勢，寫字樓經(jīng)營能夠在一定程度獲得市場需求的支撐，繼續(xù)展現(xiàn)穩(wěn)定和長期可持續(xù)的經(jīng)營表現(xiàn)。