在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算土地增值稅？

A:在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，如果土地使用權(quán)仍屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)，不屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，不應(yīng)當(dāng)計(jì)算土地增值稅。

Q:9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證，只是租賃土地若干年，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售是否征土地增值稅？

A:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]645號(hào)）文件相關(guān)規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

Q:10、土地置換中，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)，是否繳納土地增值稅？

A:根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。

Q:11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地（房地產(chǎn)）對(duì)外投資或聯(lián)營是否繳納土地增值稅？

A:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：

“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”

Q:12、三個(gè)公司合并（均不是房地產(chǎn)企業(yè)），各自把名下房產(chǎn)過戶到合并后的企業(yè)名下，是否需要繳納土地增值稅？

A:根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)）規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

Q:13、企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的，是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

A:根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)）規(guī)定，除以土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)產(chǎn)品或房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資需視同按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)算繳納土地增值稅外，其他情形不征土地增值稅。

Q:14、我企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，是否需要繳納土地增值稅？

A:根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！睂?duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

Q:15、請(qǐng)問個(gè)人自用房屋進(jìn)行交換是否征收土地增值稅？

A:根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）文件的規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

Q:16、開發(fā)商將自己開發(fā)的房子產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，出租了數(shù)年后將其銷售，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅嗎？

A:房子所屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目已土地增值稅清算的，按后續(xù)管理辦法計(jì)算繳納土地增值稅。房子所屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有清算過，根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文房產(chǎn)是用于銷售的，項(xiàng)目已達(dá)到清算條件的，按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，項(xiàng)目未達(dá)到清算條件的，可先預(yù)征土地增值稅；根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批文房產(chǎn)是自用的，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

Q:17、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓要交土地增值稅嗎？

A:《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納土地增值稅。從上述規(guī)定可以看出，土地增值稅是針對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的稅種，稅法規(guī)定的房地產(chǎn)包括國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。因此，旅游開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓的地面開發(fā)設(shè)施，如果不是連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，則不屬于房地產(chǎn)交易，不征收土地增值稅；如果是連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，則屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅。