土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)的政策的規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料、辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

本文針對房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，供大家參考。

實(shí)戰(zhàn)案例

案例一：

湖北某旅游開發(fā)有限公司主要從事商品房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)的開發(fā)與銷售，該企業(yè)委托財合稅平臺專家團(tuán)隊清算的項目有3個，在清算的過程中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)同時開展多個施工建設(shè)的項目，但是借款用途未詳細(xì)說明。

發(fā)現(xiàn)問題后，專家團(tuán)隊首先根據(jù)建筑面積、工程成本等方式進(jìn)行賬務(wù)分?jǐn)?，隨后與稅務(wù)局進(jìn)行多輪溝通，稅務(wù)局給的回復(fù)是只能按照5%的比例計算扣除，Zui后算下來有3000多萬的利息不能扣除。

其次，該企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用核算沒有明確記錄，導(dǎo)致清算過程中，計算分?jǐn)倲?shù)額比較困難，相關(guān)附件資料收集起來也存在問題，存在少統(tǒng)計的情況，導(dǎo)致增值稅虛高，多交稅。

Zui后，工抵房處理時，有將近2000萬未未索取工程發(fā)票，賬上直接處理，由于時間久遠(yuǎn)，再聯(lián)系對方取得發(fā)票比較困難，有些公司主體可能都不存在，進(jìn)一步增加核算難度。

案例二：

湖北某投資有限公司，本企業(yè)主要從事商品房及非住宅的開發(fā)與銷售，該企業(yè)委托我們進(jìn)行某項目的土增清算。

該項目的情況是，收入29340萬，土地使用權(quán)通過城中村改造和拆遷取得，然后進(jìn)行安置房、商品房、寫字樓和商場的開發(fā)。

清算過程中，主要發(fā)現(xiàn)以下問題：1、本企業(yè)取得的土地使用權(quán)拆遷所支付的價款，未進(jìn)行契稅申報，不能作為扣除項目；2、回遷安置房未開票部分未確認(rèn)收入，需要補(bǔ)申報；3、企業(yè)已售賣的商鋪中，使用了高價賣，再回租的銷售模式，導(dǎo)致企業(yè)增值稅稅負(fù)高。

案例三：

崇陽縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，本企業(yè)主要從事商品房的開發(fā)與銷售，該企業(yè)委托我們進(jìn)行2個項目的土增清算。

清算過程中存在以下問題：1、企業(yè)土地使用權(quán)通過拆遷和出讓取得，其中拆遷取得部分，未進(jìn)行契稅申報；2、未銷售的房產(chǎn)進(jìn)行出租，取得的租金收入，未進(jìn)行房產(chǎn)稅申報；3、開票收入未及時確認(rèn)收入，一直掛賬預(yù)收賬款，在被稅務(wù)稽查的過程中，稅款被加收滯納金。

知識延伸

問：杭州某處房地產(chǎn)開發(fā)項目完成土地增值稅清算之后，剩下商鋪和車位銷售應(yīng)當(dāng)如何繳納土地增值稅？答：商鋪的后續(xù)銷售：清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

政策

國稅發(fā)［2006］187號：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積車位后續(xù)銷售：對清算后讓渡無產(chǎn)權(quán)的車庫（車位）讓渡收入，根據(jù)該清算單位土地增值稅清算時確定的稅負(fù)率計算征收土地增值稅，即：計算繳納的應(yīng)繳土地增值稅= 無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)讓渡收入*該清算單位的清算稅負(fù)率。

政策

浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告：五、讓渡無產(chǎn)權(quán)的車庫（車位）、儲藏室等使用權(quán)的征收對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供長期使用權(quán)的形式，有償讓渡無產(chǎn)權(quán)車庫（車位）、儲藏室（以下簡稱無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)）等使用權(quán)的，其取得的讓渡收入應(yīng)按以下規(guī)定計算征收土地增值稅。（一）對清算前取得的讓渡收入應(yīng)并入清算單位收入一并計算征收土地增值稅。對不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)分別計算增值額的，讓渡收入應(yīng)按照建筑面積法在不同類型可售房產(chǎn)之間進(jìn)行分?jǐn)?，分別并計不同類型可售房產(chǎn)的收入。（二）對清算后取得的讓渡收入，根據(jù)該清算單位土地增值稅清算時確定的稅負(fù)率計算征收土地增值稅，即：計算繳納的應(yīng)繳土地增值稅= 無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)讓渡收入*該清算單位的清算稅負(fù)率。