車位在房地產(chǎn)企業(yè)中收入占比并不高，甚至有點“雞肋”的感覺，但是又不能不配備。雖然車位收入不多，但由于其權(quán)屬不同，成本分攤的方法不同等，會影響整個項目土增稅稅負，其在土增稅清算中也是一個不可或缺的角色。

車位可以分為產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車、人防車位、機械車位等，其中人防車位也有可以辦產(chǎn)權(quán)的，也有不可辦產(chǎn)權(quán)的。下面就不同的車位的土增稅清算方法進行介紹。

產(chǎn)權(quán)車位

對于產(chǎn)權(quán)車位其收入計入土增稅清算收入，成本、費用可以扣除。這是毫無疑問，各地的處理方法也一致。但是對于成本如何分攤，特別是土地成本的分攤，各地并不一致。

方式一：分配方式，將開發(fā)總成本分攤至地下車位。地下車位應(yīng)分攤成本費用＝成本費用發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積

方式二：單獨核算，相關(guān)的成本費用直接計入地下車位。如2019年發(fā)布的《廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》第二十四條第（二）項規(guī)定：“土地出讓金是否按照以下方式分攤：國有土地使用權(quán)出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分），不作為項目的共同土地成本分攤?！薄稄V州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穗地稅函〔2016〕188號）第二點第一項規(guī)定跟上述規(guī)定基本一致。

另外，關(guān)于地下車位參與成本分攤的面積如何計算，各地也不同，大部分地方是按“建筑面積”計算的，也有一些地方是按“套內(nèi)面積”計算的，如廣州、東莞。

無產(chǎn)權(quán)車位

非人防無產(chǎn)權(quán)車位地下車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是否繳納土地增值稅，各地的處理口徑不一，分為以下兩種情況：

第一種：遵循實質(zhì)重于形式原則，將收入確認為土地增值稅應(yīng)稅銷售收入，其分攤的成本費用可在土增清算時配比扣除，比如:浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號第五條：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供長期使用權(quán)的形式，有償讓渡無產(chǎn)權(quán)車庫（車位）、儲藏室（以下簡稱無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)）等使用權(quán)的，其取得的讓渡收入應(yīng)按以下規(guī)定計算征收土地增值稅。類似處理方式的還有江蘇（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）、湖北（鄂地稅發(fā)〔2008〕207號）、青島（青地稅函[2009]47號）等。

第二種：遵循形式重于實質(zhì)原則，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不確認為土地增值稅應(yīng)稅銷售收入，其分攤的成本費用亦不可在土增清算時扣除，比如：貴州省地方稅務(wù)局公告2016年第13號第三十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認土地增值稅計稅收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。類似處理方式的還有遼寧（遼地稅函[2012]92號）、新疆（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告[2014]1號）、吉林（吉地稅函[2012]54號）、海南（海南省稅務(wù)局公告2023年第2號）等地。

車位是否分攤土地成本？

各地規(guī)定不同，我們對全國政策做了匯總：【Zui新匯總】車位及收入嗎？分攤土地成本嗎？（點擊藍字了解詳情）

人防車位

當前法律法規(guī)對人防車位的權(quán)屬規(guī)定不明，有的司法機關(guān)認為，人防車位屬于國防資產(chǎn)，屬于國家所有;有的根據(jù)“誰投資，誰受益”原則認定為屬于房地產(chǎn)企業(yè)所有或者業(yè)主共有。權(quán)屬的不確定性導(dǎo)致稅務(wù)處理也不一致。大部分地方人防車位是不能辦理產(chǎn)權(quán)的，也有一些地方可以辦理產(chǎn)權(quán)，如廣州、肇慶，可以辦理產(chǎn)權(quán)的人防車位的土增稅處理跟產(chǎn)權(quán)車位一樣，不再贅述。對于不能辦理產(chǎn)權(quán)的人防車位的成本費用處理方式有三種：

第一種：無條件扣除。按照《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第(三)項第1目規(guī)定，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。例如：江西，《關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》(江西省稅務(wù)局公告2018年第16號)第五條第(二)項規(guī)定：“對利用地下人防設(shè)施改造成地下車庫(位)的，其成本費用歸集到公共配套設(shè)施費中一次性扣除。”類似處理方式的還有海南 (海南省稅務(wù)局公告2023年第2號)、江蘇 (蘇地稅規(guī)〔2015〕8號)等地。

第二種：有條件扣除。也有的地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定，只有人防車位符合一定的前置條件時，其成本、費用才可以扣除。例如：廣東，《廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)第三十一條第一款第(四)項規(guī)定，“……建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除;有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用;不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費用”。類似處理方式的還有內(nèi)蒙古(內(nèi)陸稅字〔2014〕159號)。

 第三種：不可以扣除。例如：廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局在2023年3月1日回復(fù)納稅人時提到，由于人防工程屬于國防設(shè)施和社會公益設(shè)施，因此人防車位不能進行買賣，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位實質(zhì)上是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號)第三十四條規(guī)定，“如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用，其面積計入相應(yīng)房產(chǎn)類型可售建筑面積”。類似處理方式的還有山東，《山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》(山東省稅務(wù)局公告2022年第10號)規(guī)定：第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(位)等設(shè)施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

機械車位

機械停車位與普通車位不同的地方是它在一個移動的非獨立空間，它必須依靠機械的整體運行和空間交換來達到個體車位使用的目的，因此其成本由開發(fā)項目建造成本(共同成本)和專屬的機械設(shè)備成本(專屬成本)兩部分組成，因為成本復(fù)雜，目前一般不能辦理權(quán)屬登記。機械車位是否應(yīng)參與土地增值稅清算，目前實務(wù)中還存在爭議。

第一種，參與土增稅清算。如：江蘇省地方稅務(wù)局認為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目建設(shè)規(guī)劃建造的地下機械車位，具備停車場(庫)同樣的功能，屬于清算項目的配套設(shè)施。因此，納稅人經(jīng)依法批準建設(shè)的地下機械車位，屬于《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第(三)項“停車場(庫)”的范圍。

第二種，不納入土增稅清算。如：《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》(穂地稅函〔2016〕188號)第二條第(四)項規(guī)定明確了機械車位的成本分攤方法，“對出租、自用的機械車位，土地增值稅清算時，不計入清算收入，不允許扣除對應(yīng)的成本、費用。其中，機械車位的成本、費用涉及項目共同成本、費用的，按機械車位建筑面積占項目總建筑面積的比例分攤剔除”。

降低車位成本分攤小竅門

車位通常增值率很低，甚至收入成本倒掛，若能把車位分攤的成本降下來，把成本往增值率較高的業(yè)態(tài)多分攤，就有可能降低整體土增稅稅負。下面分享幾個降低車位成本分攤的小竅門：

（1）園林綠化、室內(nèi)裝修費用、外墻涂料等建安成本不分攤給地下車位；

（2）在簽土地出讓合同時，與提前溝通好，在出讓金不變的前提下，土地出讓合同注明“地下空間不繳納土地出讓金”或分別約定地上地下部分出讓金，地下空間約定的出讓金很少；

（3）爭取車位按實用面積參與分攤計算；

（4）把樁位占地面積從地下空間面積里剔除出去，因為樁基主要是為地上建筑物建造的。