北辰世紀(jì)中心

北辰世紀(jì)中心作為53.4萬(wàn)平方米超大體量的國(guó)家會(huì)議中心的重要部分,與兩座國(guó)際性豪華酒店共同構(gòu)成亞奧區(qū)域,Zui具優(yōu)勢(shì)的大型綜合建筑群,氣勢(shì)雄渾、地位顯赫。它的誕生,即將開(kāi)啟一個(gè)嶄新的商務(wù)時(shí)代。

項(xiàng)目參數(shù)
面積：A座78060平方米，B座21845平方米
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：A座約6800平方米，B座約1900平方米
辦公間內(nèi)進(jìn)深：A座10米，B座9米
外立面：意大利進(jìn)口天然羅馬洞石與LOW-E玻璃幕墻
樓板承重：250公斤/平方米
空調(diào)配置：兩管制＋新風(fēng)，內(nèi)外區(qū)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)人性化辦公需求
新風(fēng)量：40-50立方米/小時(shí)/人
電力系統(tǒng)：總供電容量為21300KVA，每平方米電量為100VA
辦公區(qū)域照度：A座300LX，B座500LX
備用發(fā)電機(jī)組：110KVA電站代替
停車(chē)管理系統(tǒng)：遠(yuǎn)程射頻監(jiān)控識(shí)別系統(tǒng)
智能化系統(tǒng)：安德沃爾樓宇中央控制系統(tǒng)、康普辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
廚余垃圾收集系統(tǒng)：總長(zhǎng)度約1.3公里，廚余垃圾投放口23個(gè)
高峰日廚余垃圾量1500公斤，高峰能力每3小時(shí)1.2噸
中央真空吸塵系統(tǒng)：吸塵管道總長(zhǎng)度15.8公里，末端吸塵口約2033個(gè)，吸塵服務(wù)面積約14.6萬(wàn)平方米

物業(yè)招商部  亞運(yùn)村寫(xiě)字樓出租  朝陽(yáng)區(qū)寫(xiě)字樓出租  辦公室招租 

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原報(bào)告｜寫(xiě)字樓之光：中國(guó)國(guó)貿(mào)逝去的租金黃金時(shí)代

中國(guó)國(guó)貿(mào)披露了2024年第三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。從數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)國(guó)貿(mào)前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營(yíng)收和利潤(rùn)下滑，一定程度上意味著其物業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨著壓力和挑戰(zhàn)。

值得關(guān)注的是，1-9月，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓租金收入為11.21億元，占出租房地產(chǎn)租金收入的51.2%，該部分收入同比下滑2.5%。

與此同時(shí)，結(jié)合早前業(yè)績(jī)報(bào)告計(jì)算，2024年Q1到Q3，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓單季度租金收入出現(xiàn)連續(xù)下滑，單季度租金收入分別為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

基于此，下文商業(yè)客主要結(jié)合北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)探討國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。

寫(xiě)字樓租金收入下滑

中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心股份有限公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)國(guó)貿(mào)”）于1985年成立，中外方股東分別為中國(guó)世貿(mào)投資有限公司和馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬中國(guó)香港嘉里興業(yè)有限公司。

中國(guó)國(guó)貿(mào)與其控股股東中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心有限公司（簡(jiǎn)稱“國(guó)貿(mào)有限公司”）持有的中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心建筑群（下文簡(jiǎn)稱“國(guó)貿(mào)中心”）位于北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，業(yè)態(tài)囊括3家酒店、2棟公寓、5棟寫(xiě)字樓、購(gòu)物商城、會(huì)展設(shè)施、3個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)以及3個(gè)地面停車(chē)場(chǎng)。

其中除持有的酒店物業(yè)委托香格里拉國(guó)際飯店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“香格里拉”）進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)外，其他主營(yíng)業(yè)務(wù)均由中國(guó)國(guó)貿(mào)自行管理和經(jīng)營(yíng)。

具體業(yè)態(tài)信息詳見(jiàn)上圖，國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目總建筑面積達(dá)112萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模Zui大的高檔商務(wù)服務(wù)綜合體之一。多元化業(yè)態(tài)構(gòu)成是國(guó)貿(mào)中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，不同業(yè)態(tài)之間可以實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。

其中國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓部分由國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓1座、國(guó)貿(mào)西樓、國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓2座、國(guó)貿(mào)大廈A座以及國(guó)貿(mào)大廈B座在內(nèi)的5棟寫(xiě)字樓組成，總建筑面積為39.3萬(wàn)平方米，入駐公司約400余家。

基于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，其營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源于寫(xiě)字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店的經(jīng)營(yíng)。

10月31日，中國(guó)國(guó)貿(mào)披露了2024年第三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。據(jù)公告披露，前三季度其主營(yíng)收入為29.50億元，同比上升0.02%，其中出租房地產(chǎn)租金收入為21.90億元，同比增長(zhǎng)0.26%；歸母凈利潤(rùn)為10.19億元，同比上升1.63%；扣非歸母凈利潤(rùn)10.07億元，同比上升1.2%。

單季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，第三季度中國(guó)國(guó)貿(mào)在營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)以及扣非歸母凈利潤(rùn)指標(biāo)上均同比下降，降幅分別為2.61%、5.04%以及4.36%，單季度數(shù)值分別為9.85億元、3.31億元以及3.32億元。

截至期末，公司總資產(chǎn)為121.23億元，較上年末下降5.88%；歸母凈資產(chǎn)為94.09億元，較上年末下降3.00%。

整體來(lái)看，雖然中國(guó)國(guó)貿(mào)前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營(yíng)收和利潤(rùn)下滑也表示其物業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨一定的壓力和挑戰(zhàn)。

具體到業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)層面，出租房地產(chǎn)租金收入包括寫(xiě)字樓、商城及公寓帶來(lái)的租金收入。

1-9月，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓租金收入為11.21億元，占出租房地產(chǎn)租金收入的51.2%；商城和公寓租金收入分別為9.29億元和1.40億元，占比分別為42.4%和6.4%。

對(duì)比去年同期，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓租金收入下滑2.5%，去年前三季度該部分收入為11.49億元。商城和公寓部分租金收入均有所上升。

基于商城和公寓租金收入增長(zhǎng)拉動(dòng)，中國(guó)國(guó)貿(mào)前三季度出租房地產(chǎn)的租金收入同比上升0.26%至21.90億元。

雖然季度報(bào)告中未披露單季度出租房地產(chǎn)的租金收入，但從企業(yè)披露的三季度業(yè)績(jī)報(bào)告、中期業(yè)績(jī)報(bào)告以及一季度業(yè)績(jī)報(bào)告可以計(jì)算得出，2024年Q1到Q3，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓單季度租金收入連續(xù)下滑，分別為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

第三季度，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓租金收入延續(xù)下跌走勢(shì)，環(huán)比第二季度下滑1.13%。

市場(chǎng)環(huán)境的變化會(huì)直接影響寫(xiě)字樓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)同樣面臨壓力。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為18.16%，對(duì)比第二季度輕微上升0.16個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，辦公市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。

其中五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%，與去年同期持平。國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓所屬的CBD區(qū)域空置率呈波動(dòng)微升走勢(shì)，相比其他核心商圈，CBD區(qū)域空置率居于中游水平，第三季度空置率數(shù)據(jù)環(huán)比微增0.7個(gè)百分點(diǎn)以及同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至12.8%。

CBD區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)去化活動(dòng)仍考驗(yàn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)能力。

與此同時(shí)，現(xiàn)階段寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)依舊偏向企業(yè)端，企業(yè)租戶議價(jià)能力仍在上升。在降本增效與以價(jià)換量的市場(chǎng)環(huán)境下，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)延續(xù)下跌走勢(shì)。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌4.7%，同比下跌13.5%至266.1元/平方米/月。

租金單價(jià)漲跌之下

核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓租金單價(jià)同樣面臨下行壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京五大核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓租金單價(jià)環(huán)比下降5.1%，同比下降12.4%至312.8元/平方米/月。

第三季度，五大核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓租金單價(jià)同比及環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下跌，環(huán)比變動(dòng)區(qū)間為-7.14%到-1.97%不等，同比變動(dòng)區(qū)間為-17.26%到-9.01%不等。

具體來(lái)看，基于金融產(chǎn)業(yè)高度集中、地理位置、樓宇質(zhì)量等因素，金融街商圈的寫(xiě)字樓租金水平長(zhǎng)期位居首位。

第三季度，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓所屬的北京CBD商圈以301.04元/平方米/月的租金水平位居第三，環(huán)比下跌4.56%，同比下跌12.55%。該區(qū)域?qū)懽謽亲饨饐蝺r(jià)仍未止跌。

在市場(chǎng)普降的背景下，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓的租金單價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定。

中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓作為北京CBD區(qū)域的高端寫(xiě)字樓物業(yè)代表，2024年前三季度寫(xiě)字樓部分的平均出租單價(jià)為645元/平方米/月，同比上漲1.26%。

分具體項(xiàng)目來(lái)看，前三季度國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓1座、國(guó)貿(mào)西樓和國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓2座平均租金單價(jià)分別為584元/平方米/月和574元/平方米/月，同比上漲幅度分別為2.28%和7.49%。

國(guó)貿(mào)大廈A座和國(guó)貿(mào)大廈B座仍處高位，平均租金單價(jià)分別為683元/平方米/月和720元/平方米/月，同比下滑幅度分別為0.44%和1.64%。

與此同時(shí)，對(duì)比2024年中報(bào)數(shù)據(jù)，上述提及的寫(xiě)字樓以及國(guó)貿(mào)中心整體寫(xiě)字樓的平均租金單價(jià)均出現(xiàn)不同程度下滑，跌幅在-0.69%到-0.17%區(qū)間內(nèi)。

這意味著在第三季度，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓出租單價(jià)有所下調(diào)，但變動(dòng)幅度不大。這也表示，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓受到市場(chǎng)的影響較小，租金單價(jià)保持穩(wěn)健。

值得一提的是，基于核心資產(chǎn)稀缺且優(yōu)質(zhì)，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓高于所屬北京CBD區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金單價(jià)?；诖?，在降本增效的策略下，部分價(jià)格敏感型租戶或更青睞于租金更便宜的新興區(qū)域，這將進(jìn)一步影響國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓出租率的穩(wěn)定。

同時(shí)，項(xiàng)目所屬CBD區(qū)域的租金持續(xù)下跌趨勢(shì)可能會(huì)影響國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓企業(yè)租戶的預(yù)期，這對(duì)于國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓未來(lái)租金增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)一定壓力。

租戶支付能力強(qiáng)

中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓位于北京CBD區(qū)域，同區(qū)域的代表性甲級(jí)寫(xiě)字樓還包括北京銀泰中心、環(huán)球金融中心、北京華貿(mào)中心、正大中心以及中信大廈等多個(gè)知名項(xiàng)目。

據(jù)企業(yè)官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓內(nèi)全球500強(qiáng)企業(yè)租戶共有34家，租用面積合計(jì)4.23萬(wàn)平方米，租用面積超1000平方米的有12家，其中皇家殼牌石油租用面積達(dá)8429.37平方米。

全球500強(qiáng)企業(yè)租戶包括沙特阿美公司、蘋(píng)果、?？松梨?、皇家殼牌石油、中國(guó)工商銀行、雪佛龍、美國(guó)銀行、法國(guó)巴黎銀行、威瑞森電信、美國(guó)電話電報(bào)公司、安聯(lián)保險(xiǎn)、埃尼石油等在內(nèi)。

值得一提的是，按租用面積計(jì)算，中國(guó)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓內(nèi)全球500強(qiáng)企業(yè)租戶中，外資企業(yè)占比達(dá)89.22%，內(nèi)資企業(yè)占比為10.78%。

從租戶行業(yè)來(lái)看，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓租戶由金融機(jī)構(gòu)、銀行、能源公司、律師事務(wù)所等跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)外知名公司組成，其中全球500強(qiáng)企業(yè)租戶所屬行業(yè)以金融和能源行業(yè)為多，租戶實(shí)力強(qiáng)勁。

整體來(lái)看，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓的租戶支付能力強(qiáng)，租金增長(zhǎng)和出租率有保障。

1-9月，國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓平均出租率與上半年持平，為93.2%，對(duì)比去年同期減少了3個(gè)百分點(diǎn)。

具體到項(xiàng)目上，國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓1座、國(guó)貿(mào)西樓、國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓2座、國(guó)貿(mào)大廈 A座以及國(guó)貿(mào)大廈B座期內(nèi)平均出租率對(duì)比去年同期均出現(xiàn)下滑，平均出租率數(shù)值減少區(qū)間在0.1到6個(gè)百分點(diǎn)不等。

國(guó)貿(mào)大廈A座是平均出租率同比下降幅度Zui大的，主要是有租戶租約到期，相關(guān)區(qū)域正在招租。

其中前三季度國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓2座和國(guó)貿(mào)大廈B座出租率繼續(xù)保持高位，期內(nèi)平均出租率分別為98.4%和96.2%，對(duì)比去年同期分別減少0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)比上半年平均出租率數(shù)據(jù)分別減少0.3個(gè)百分點(diǎn)和持平。

總結(jié)來(lái)看，中國(guó)國(guó)貿(mào)的寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)受到市場(chǎng)變化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響。但基于項(xiàng)目區(qū)位、租戶結(jié)構(gòu)、樓宇質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)能夠在一定程度獲得市場(chǎng)需求的支撐，繼續(xù)展現(xiàn)穩(wěn)定和長(zhǎng)期可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。